20221120-申港证券-房地产行业研究周报_10月销售单月跌幅扩大_竣工端保持稳定_13页_1mb

房地产行业周报总结（2022年11月20日）

核心内容概览

本报告聚焦于2022年10月房地产行业表现，分析销售、融资、投资及竣工等关键指标，并提出相关投资策略与风险提示。

主要观点

1. 销售端：单月跌幅扩大，复苏仍需政策支持

• 商品房销售：10月商品房销售额及销售面积分别为10.88万亿元、11.12亿平方米，累计同比分别为-26.1%、-22.3%，较上月略有变化。
• 单月同比：销售额及销售面积单月同比分别为-23.7%、-23.2%，较上月跌幅扩大9.5pct、7.1pct，销售复苏仍需信心与政策呵护。
• 结构变化：住宅销售累计同比降幅小幅收窄，办公楼及现房销售面积累计同比增速放缓，分别为-25.5%、9.4%。
• 期房与现房：期房销售累计同比为-26.6%，现房销售累计同比为9.4%，其中期房销售跌幅扩大，现房销售小幅回升。

2. 融资端：资金来源改善，需求端承压

• 开发资金来源：10月房地产开发资金来源累计同比增速为-24.7%，单月同比增速为-26%，跌幅扩大。
• 资金构成：国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月同比增速分别为-18.3%、-20.7%、-31.0%、-31.3%，较上月分别增加7.1pct、4.8pct、减少13.4pct、12.3pct。
• 政策影响：供给端资金来源改善，国内贷款与自筹资金降幅收窄，政策引导下金融机构对房企融资支持有所增强。

3. 投资端：持续下行，投资意愿低迷

• 房地产开发投资：10月累计同比增速为-8.8%，较上月下降0.8pct；单月同比增速为-16%，较上月减少3.9pct。
• 结构分析：土地购置费及工程类投资均下行，分别为-11.7%、-17.9%，较上月分别减少3pct、4.3pct。
• 市场滞后：土地市场热度下行滞后效应显现，叠加新开工与施工面积减少，房地产投资仍承压。

4. 竣工端：保持稳定，政策推动修复

• 竣工面积：10月竣工面积同比增速为-18.7%，较上月略有改善，受“保交楼”政策推动，竣工保持修复趋势。
• 新开工与施工：新开工面积累计同比增速为-37.8%，施工面积同比增速为-5.7%，均较上月有所变化。
• 基数效应：新开工面积提升主要受益于2021年基数下行，施工受冬歇期影响，但竣工端工序受天气影响小，政策支持下有望持续修复。

关键信息

5. 投资策略建议

• 关注龙头房企：经营稳健及资信背景较好的房企，如保利发展、万科A、龙湖集团。
• 高品质房企：产品导向逻辑下的房企，如滨江集团、绿城中国。
• 地方国央企：资信背景良好、有发展潜力的地方国央企龙头，如建发国际、越秀地产。
• 民企风险化解：关注民企风险化解机会，代建行业推荐绿城管理控股。

6. 行业动态

• 政策支持：银保监会、住建部、央行联合发文，允许商业银行向优质房企出具保函置换预售监管资金，以缓解房企资金压力。
• 房企人事变动：黄其森回归泰禾并继续担任董事长，有助于公司经营活动恢复。

数据追踪（11月7日-11月13日）

4.1 新房成交数据

• 30城成交面积：单周及累计同比分别为-36%、-29%，其中一线城市同比-34%、-24%，二线城市同比-38%、-27%，三线城市同比-36%、-39%。

4.2 二手房成交数据

• 13城成交面积：单周同比+40%，累计同比-9%。

4.3 土地成交数据

• 土地供应与成交：100城土地供应建筑面积累计同比-9%，成交建筑面积累计同比-13%，成交金额累计同比-33%。
• 土地溢价率：周度溢价率为2.09%。

4.4 部分重点城市周度销售数据

风险提示

• 销售市场复苏不及预期
• 个别房企出现债务违约

行业评级

• 行业评级：增持
• 评级体系：
  • 增持：报告日后6个月内，相对强于市场基准指数收益率5%以上
  • 中性：报告日后6个月内，相对强于市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间
  • 减持：报告日后6个月内，相对弱于市场基准指数收益率5%以上

市场基准指数

• 沪深300指数

投资者提示

• 本报告仅供投资者决策参考，不构成投资建议
• 投资者应自主作出投资决策，自行承担投资风险
• 本报告内容及数据来源可靠，但不保证其准确性和完整性