2022-11-22-远东资信-允许银行与房企开展保函置换预售资金业务怎么看_10页_473kb

保函置换预售资金政策分析总结

政策背景

为促进房地产行业平稳发展、保障“保交楼”工作，银保监会、住建部、人民银行于2022年11月14日联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（104号文），是系列支持政策中由需求侧向供给侧发力的举措。

主要内容

• 出具方资质要求：要求商业银行监管评级4级及以上、资产规模不低于5000亿元，不得为股东或关联方提供此类服务。
• 支持对象资质要求：房企需按规定开设预售资金监管账户，商业银行需对房企信用风险、财务状况、项目风险等进行全面评估。
• 保函额度及期限：保函置换金额不超过监管账户中确保项目竣工交付所需资金的30%，期限与项目建设周期匹配，置换后监管资金不低于70%。
• 保函使用要求：置换资金可优先用于项目建设或偿还债务，严禁挪用；出函银行需承担部分垫付责任，并计提风险准备。

政策解读

1. 统一标准：首次全国性统一保函置换额度（不超过30%）和期限，避免地方差异化规则。
2. 多重用途：置换资金可偿还房企债务，缓解流动性危机，提振债券市场信心。
3. 风险防控：明确商业银行和房企的权责，防止资金挪用，同时对弱资质房企形成限制。

市场反应

• 地产债上涨：104号文发布一周内，超八成地产债价格上涨，民营企业债券修复程度尤为显著。
• 流动性改善：优质房企获得低成本流动性支持，带动“保交楼”和需求端信心恢复。

总结与展望

• 受益企业：高信用国企及合规民营房企流动性将改善，预计占地产开发资金规模的15%左右。
• 信用分化加剧：优质企业将获得更多政策支持，弱资质房企信用或进一步恶化。
• 政策执行依赖：商业银行对保函业务的风险判断将影响实际资金规模，需持续关注落地情况及房企违约风险。