20221123-远东资信-允许银行与房企开展保函置换预售资金业务怎么看__10页_473kb

《允许银行与房企开展保函置换预售资金业务怎么看？》总结

一、核心内容概述

《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（银保监办发〔2022〕104号，以下简称“104号文”）是2022年11月14日由银保监会、住建部、人民银行联合发布的政策文件，旨在通过允许商业银行出具保函来置换预售监管资金，为房地产企业提供流动性支持，以落实“保交楼”政策，稳定房地产市场预期。

该政策统一了全国保函置换业务的额度和期限，明确了商业银行、房地产企业及监管部门在保函置换业务中的职责与要求，强调市场化、法治化原则，防止金融风险扩散。

二、主要观点

1. 政策背景与目的

• 行业现状：房地产市场持续低迷，商品房销售面积同比大幅下降，房企流动性危机加剧，违约事件频发。
• 政策目标：从供给侧发力，支持优质房企完成项目交付，提振市场信心，缓解房企债务压力。
• 政策方向：由支持优秀项目转向支持优秀房企，推动“保交楼”工作。

2. 政策主要内容

• 统一保函额度与期限：保函置换金额不得超过重点监管资金的30%，置换后监管资金需保持在70%以上，期限需与项目建设周期相匹配。
• 资质要求：
  • 出具方：仅限监管评级4级及以上、资产规模不低于5000亿元的商业银行，且不得向其主要股东、控股股东或关联方出具保函。
  • 支持对象：房地产企业需开设预售资金监管账户，资金需全部存入监管账户，银行需评估企业信用风险、财务状况、项目销售前景等，审慎开展业务。
• 资金使用限制：置换资金只能用于项目建设和偿还债务，不得用于购置土地或新增投资。
• 风险防范机制：商业银行需计提风险资本、提取风险准备，若监管账户资金不足，需履行垫付义务并及时追索。

3. 政策影响分析

• 受益对象：主要惠及此前未出台保函置换政策地区的高信用国企和民营房企，预计可带来约15%的开发资金流动性。
• 潜在负面影响：对已出台政策但置换比例高于30%的地区高信用房企，以及已违约或有违约风险的弱资质房企，可能产生一定冲击。
• 对市场信心的作用：政策有助于缓解房企债务压力，提振债券市场信心，尤其对民营企业债券价格修复效果显著。

4. 市场反应

• 地产债价格波动：政策出台后一周，地产债价格上涨比例达86.61%，其中民营企业债券价格修复程度更高。
• 市场情绪回升：政策与“第二支箭”债券融资支持工具、金融16条等形成合力，推动市场情绪回暖。

三、关键信息

• 政策统一性：104号文首次在全国范围内统一保函置换业务的额度和期限，避免地方差异带来的不确定性。
• 资金用途限制：保函置换资金仅限于项目建设和债务偿还，不能用于其他用途。
• 风险控制机制：商业银行需严格审核房地产企业资质，防范风险；监管账户行需配合住建部进行资金拨付与监管。
• 流动性注入：预计可为优质房企带来约15%的开发资金流动性，有助于缓解其短期资金压力。
• 信用分化趋势：未来房地产企业信用格局将更加分化，优质企业将获得更多支持，而弱资质企业可能进一步恶化。

四、展望

1. 政策效果待观察：虽然政策提供了支持框架，但实际资金规模取决于商业银行的参与意愿和风险评估结果。
2. 行业信心逐步恢复：随着政策落地，市场情绪有望持续回暖，尤其是对民营房企的支持将增强。
3. 风险仍需警惕：政策虽有助于稳定市场，但房企违约风险依然存在，需持续关注资金使用合规性和项目交付情况。
4. 长期影响：房地产行业将加速信用分化，优质房企将获得更多政策倾斜，而弱资质房企或将面临更大的生存压力。

五、作者与机构简介

• 作者：曹晓婧，武汉大学工学学士、诺丁汉大学金融与投资硕士，远东资信研究与发展部研究员。
• 远东资信：成立于1988年，是中国第一家社会化专业资信评估机构，拥有多项政府监管部门和行业自律机构认可的信用评级资质，多次参与相关监管文件的起草工作。

六、免责声明

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