【土拍专题】22城量增价稳目标基本实现，房企差异化布局策略更加凸显（更新完整版）_15页_1mb

首轮集中供地总结

核心内容

2021年首轮集中供地在22个城市中完成，整体目标“量增价稳”基本实现，同时房企的差异化布局策略更加凸显。通过合理的土拍规则和土地供应结构调整，土地市场趋于稳定，房价未出现大幅波动，房企的拿地策略也更加多样化。

主要观点

1. 22城住宅用地供应量增加，全国整体出让面积同比减少12%

• 首轮集中供地22城住宅用地供应量增加，全国整体出让面积同比减少12%。
• 上半年22城住宅用地出让面积同比增长11%，达到1.93亿平米。
• 由于22城集中供地，非22城土地供应节奏相应调整，导致全国整体出让面积下降。

2. 土拍规则对稳定价格作用显著

• 70%的地块设定了土地价格上限，“限地价+控房价+竞配建/竞自持”成为多数城市的标配。
• 一些城市如广州、无锡、南京、郑州等实施了“触顶摇号”规则。
• 上海、无锡、南京等城市杜绝了“马甲公司”参与拍地，提高了市场透明度。
• 厦门、南京、重庆等城市实行“因区施策”，对不同区域采用差异化的拍地规则。

3. 城市表现分化显著，长三角热度最高

• 北京、上海、武汉、广州首批成交占全年用地比例列前四，分别为56.3%、40.4%、40.2%、40%。
• 厦门、深圳、郑州等城市首批供地比例较低，但随着第二批集中供地的推进，其供地比例和楼面价有所回落。
• 长三角地区城市热度最高，成为房企重点布局区域。

4. 房企表现分化，品牌房企更加突出

• TOP50房企在首轮集中供地中表现活跃，集中度提升明显，其中TOP10房企集中度为24%，TOP41-50房企集中度为8%。
• 滨江集团联合拿地比例最高（67%），而旭辉、建发等房企则更倾向于独立拿地。
• 房企采取不同策略应对市场，头部房企以规模扩张为主，中游房企则更注重区域深耕和短期市场判断。

5. 22城以外市场：房企更偏爱南方城市

• 上半年TOP50房企在22城以外市场更偏爱南方城市，温州、东莞、中山、南宁、徐州等城市成为房企重点布局区域。
• 房企在这些城市中既“花钱最多”也“囤粮最多”，显示出对南方市场的高度关注。

关键信息

一、首轮集中供地数据概览

• 总成交住宅用地：878宗地块
• 总成交面积：5037公顷
• 总规划建筑面积：1.11亿平方米
• 总土地价款：1.07万亿元
• 综合溢价率：15.1%

二、土拍规则执行情况

• 限地价：71%地块设定了土地价格上限
• 控房价：多数城市实施了房价控制措施
• 竞配建/竞自持：成为多数城市的标配规则
• 一次性报价：苏州、上海、郑州等城市采用此规则，最高报价为起始价的1.1倍
• 触顶摇号：广州、无锡、南京、郑州、长沙、合肥、福州等城市实施
• 禁马甲公司：上海、无锡、南京等城市杜绝了马甲公司拍地
• 因区施策：厦门、南京、重庆等城市对不同区域实施差异化规则

三、城市热度与供地情况

• 供地完成率：北京（56.3%）、上海（40.4%）、武汉（40.2%）、广州（40%）为前四
• 市场热度：杭州、宁波、北京等城市拍地活跃，溢价率较高
• 楼面价变化：部分城市楼面价出现明显回落，如厦门第二批次楼面价从35823元/平米降至24280元/平米

四、房企拿地策略

• 联合拿地：滨江集团、金科、卓越、首开等房企联合拿地比例较高
• 独立拿地：旭辉、建发等房企更倾向于独立拿地
• 区域偏好：TOP4-20房企更偏爱二线城市；TOP21-50房企加大三线城市投入；TOP51-100房企聚焦几个主力城市；百强之外房企则以区域深耕为主

五、未来展望

• 土拍规则：城市间将取长补短，继续严控溢价率，“限地价+控房价+竞配建/竞自持”模式将被广泛采用
• 土地供应结构：核心区土地供应量将减少，非核心区供应比例增加
• 22城以外市场：下半年将加大土地供应，尤其是三四线城市
• 房企布局策略：房企间的城市布局策略差异将更加显著，市场细分和中短期市场判断成为关键

结语

首轮集中供地在政策执行和市场反应上取得了初步成效，实现了“量增价稳”的目标，同时也促进了房企策略的多元化和市场分化。未来两轮集中供地将在规则优化、供应结构调整和房企策略差异化方面进一步深化。