20220630-国金证券-房地产行业研究_销售拐点确立_下半年复苏延续_9页_1mb

房地产行业研究总结

核心内容

2022年6月30日，克而瑞发布百强房企销售榜单，显示全国百强房企1-6月累计全口径销售金额为34706亿元，同比大幅下降51%。然而，6月单月销售金额环比增长60%，同比下降43%，降幅较5月收窄17个百分点，表明房地产行业销售正在出现复苏迹象。

主要观点

• 销售复苏迹象明显：尽管上半年整体销售低迷，但6月单月销售出现显著改善，尤其是头部房企表现更为突出。TOP10房企6月单月销售金额同比下降36%，而TOP11-30、31-50、51-100梯队分别下降41%、51%、54%。
• 改善型需求带动市场回暖：高能级城市如上海、北京、苏州、成都等销售反弹显著，而三四线城市复苏较弱。改善型项目在核心城市开盘去化率较高，且摇号中签率低，显示市场对高品质住宅的需求正在回升。
• 房企分化显著：头部房企销售复苏更为明显，尤其是那些积极拿地、产品结构优化的房企，如华润置地、滨江集团、华发股份、越秀地产、绿城中国等。这些房企的销售排名有明显提升，且销售金额同比转正。
• 市场复苏将延续：预计下半年房地产市场将继续复苏，尤其是那些在2021年下半年和2022年上半年积极拿地的房企，其销售复苏力度将更大。相比之下，大多数民营房企因现金流紧张和拿地不足，复苏较弱。

关键信息

销售数据

• 全国百强房企1-6月累计全口径销售金额：34706亿元（同比下降51%）
• 6月单月全口径销售金额：8311亿元（环比增长60%，同比下降43%）
• 半年破千亿房企数量：8家（2021年上半年为19家）

头部房企表现

• TOP10房企：6月单月销售金额同比下降36%，环比增长62%
• TOP11-30房企：6月单月销售金额同比下降41%，环比增长61%
• TOP31-50房企：6月单月销售金额同比下降51%，环比增长49%
• TOP51-100房企：6月单月销售金额同比下降54%，环比增长62%

改善型需求表现

• 上海、杭州等城市核心区的改善项目开盘去化率高，且中签率低
• 部分房企如华润置地、滨江集团、华发股份、越秀地产、绿城中国（不含代建）等单月销售金额同比转正
• 金地集团、绿城中国新晋前十，滨江集团、建发房产、华发股份、越秀地产跻身前二十

投资建议

• 推荐房企：重点布局优质城市、主打改善产品，且积极拿地的房企，如绿城中国、建发国际、滨江集团、保利发展、中国海外发展
• 投资评级：买入（预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上）或增持（预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%之间）

风险提示

• 政策效果不及预期：若宽松政策对市场信心提振不足，销售可能仍处低迷
• 三四线城市复苏弱：这些城市的成交量依然低迷，缺少棚改等利好刺激
• 债务违约风险：多家房企出现债务违约，可能对市场信心造成更大冲击

图表附录概览

• 图表1：2017-2022年全国商品房月度销售面积（万方）
• 图表2：TOP100房企累计全口径销售金额及同比
• 图表3：TOP100房企单月全口径销售金额及同比
• 图表4：2021年下半年至今权益拿地金额前20房企
• 图表5：历年40城周度新房成交面积（万方）
• 图表6：历年17城周度二手房成交面积（万方）
• 图表7-10：北京、上海、深圳、杭州2021-2022年1-5月总阶段成交结构
• 图表11-13：A股、港股地产公司PE走势及港股物业公司PE走势
• 图表14：覆盖公司估值情况（包括股票代码、公司名称、评级、市值、PE走势、归母净利润及同比增速）

估值与投资评级说明

• 公司投资评级：
  • 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上
  • 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%之间
• 行业投资评级：
  • 买入：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘15%以上
  • 增持：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘5%-15%

特别声明

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