房地产行业10月月报：多地密集限售，“房住不炒”基调明确-20171023-兴业研究-14页-1mb

报告摘要

2017年10月23日房地产行业报告总结

核心内容概述

2017年10月房地产行业报告指出，随着“房住不炒”政策基调的进一步明确，各地房地产调控政策持续加码，尤其以限售政策为主。同时，商品房成交降温、土地市场活跃、房地产投资稳中有升成为本月行业运行的主要特征。

主要观点

政策基调明确：十九大报告进一步强调“房住不炒”的定位，未来房地产政策将以建立多层次住房体系为目标，重点推进共有产权房和租赁住房建设。
限售政策密集出台：9月底以来，多地出台限售政策，限售年限多为2-3年，部分城市如石家庄限售年限为5年，政策覆盖面逐步扩大。
商品房成交降温：受高基数效应和调控政策影响，9月商品房销售面积同比下滑，1-9月累计增速也有所放缓。
土地市场成交量价齐升：土地购置面积和成交均价同比大幅增长，土地成交价款增速进一步上升。
房地产投资稳中有升：9月房地产开发投资增速小幅提升，但商业营业用房投资出现下降。
库存去化速度放缓：商品房待售面积持续下降，但存销比略有上升，显示去化速度有所减缓。

关键信息

一、商品房成交情况

当月成交面积：9月商品房销售面积同比下降1.50%，较8月下降5.76个百分点。
累计成交面积：1-9月商品房销售面积累计同比增长10.30%，较1-8月下降2.40个百分点。
分区域表现：
- 一线城市成交面积同比下跌46.89%，跌幅收窄。
- 二、三线城市成交面积跌幅扩大，分别下降47.10%和46.61%。

二、房价走势

整体趋势：9月70大中城市新建商品住宅价格指数环比上涨0.20%，增速与8月持平。
分区域表现：
- 一线城市房价环比下跌0.20%。
- 二、三线城市房价环比微幅上涨0.10%和0.30%。

三、土地市场情况

土地购置面积：9月同比上升25.55%，增速较8月提高21.89个百分点。
土地成交均价：9月同比上涨31.00%，增速较8月有所下降。
土地成交价款：9月同比增速由50.67%升至64.48%，显示土地市场热度持续。

四、房地产投资情况

开发投资增速：9月同比增长9.20%，较8月上升1.37个百分点；1-9月累计同比增长8.10%，较1-8月微升0.20个百分点。
分类别表现：
- 住宅投资同比增长11.88%。
- 办公楼投资同比增长9.16%。
- 商业营业用房投资同比下降4.62%。

五、库存去化情况

待售面积：截至9月底，商品房待售面积同比下降12.20%，库存规模继续缩小。
存销比：为4.44，较8月略有放缓。

主要政策跟踪

中央层面

2017年9月20日：国土资源部、住建部联合发布《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》，加强不动产登记与房屋交易的衔接，防止小产权房合法化。
2017年9月21日：住建部支持北京、上海开展共有产权房试点，探索建设模式、产权划分、使用管理等方面。
2017年10月19日：住建部部长重申“房子是用来住的”定位，强调以市场为主满足多层次需求，以政府为主满足基本保障，综合运用多种手段推进房地产长效机制。

地方层面

石家庄：限售年限为5年，提高非本地户籍购房社保年限要求。
武汉：确立第一批住房租赁试点企业，包括市属国企和大型房企。
长沙：土拍市场进入“熔断+摇号”时代，同时实施限售政策。
北京：城市总体规划出炉，增加租赁住房和共有产权房供应，明确未来五年住房供应结构。
深圳：首次将人才住房纳入公积金贷款支持范围，出台住房租赁新政。
海南：停止产权式酒店项目规划报建审批，严禁变相开发商品住宅。
无锡：非本地户籍购房需提供2年社保或个税证明。
桂林：家庭第三套房限售。
贵阳：新建商品住房限售3年，提高二套房公积金贷款首付比例。
南昌：全市范围限售，非本地户籍购房需提供社保或个税证明。
南宁：暂停二套房公积金贷款，加强商品房销售管理。
上海：增加租赁住房土地供应，规范租赁住房标准。
三亚：限购升级，非本地户籍需提供2年社保证明。
辽宁：制定住房租赁市场发展计划，逐步转向租赁补贴为主的住房保障。
绍兴：新房限售2年。
昆明：呈贡区新房限售2年，提高公积金贷款门槛。
太原：新购住房限售2年。

总结

本月房地产行业呈现出“政策收紧、成交降温、土地活跃、投资稳中有升”的格局。政策层面，限售成为主要调控手段，多地出台限售政策以抑制投机行为，同时推动租赁住房和共有产权房建设，为建立长效机制铺路。市场层面，商品房销售面积同比下滑，但土地市场保持活跃，投资增速稳定。未来，房地产政策预计将逐步向长效机制过渡，重点在于满足多层次住房需求，推动市场平稳发展。

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