2018年房地产行业策略报告_房住不炒新时代_规模与存量共振_33页_2mb

房地产行业2018年策略报告总结

核心内容

1. 新时代：房住不炒与楼市均衡化

• 房地产市场正进入“房住不炒”的新时代，政府通过长效机制设计解决供需不平衡与有效供给不足的问题。
• 城市化进入第二阶段（50%~70%），大城市集聚效应显著，导致城市间发展不平衡。
• 保障房建设不充分，亟需加强供给，提升保障能力。
• 房地产税、金融政策、租赁市场等成为长效机制建设的重要组成部分。

2. 新常态：楼市温和调整，压力小于2014年

• 楼市进入“低库存、低利率、高集中度”的新常态，调整幅度有限，市场表现好于2014年。
• 2017年9月起房地产销售面积转负，楼市进入收缩期。
• 2018年预测销售面积增速为-3%，但新房销售金额可能微弱正增长（预期2%）。
• 新开工面积和房地产开发投资增速分别为3%和4%，行业整体保持温和调整。

主要观点

• 房住不炒定位：房地产市场将从投机转向居住属性，长效机制将推动市场走向均衡。
• 集中度提升：房地产行业集中度进一步提高，大型开发商在规模和盈利方面优于小型公司。
• 存量运营成为创新方向：租赁市场和存量资产运营将推动行业转型，成为新的增长点。
• 政策与市场双重利好：租赁市场政策密集出台，服务商和金融机构将加大参与力度。

关键信息

楼市调整特征

• 低库存：2017年10月全国商品住宅待售面积降至3.2亿平方米，较2016年底下降21.8%。
• 低利率：居民住房贷款加权平均利率为5.01%，低于2014年同期。
• 高集中度：三大城市群及核心二线城市销售面积和金额占比达72%，成为主要增长区域。

2018年三大核心指标预测

投资主线

• 规模扩张：推荐万科A、保利地产、华夏幸福，建议关注新城控股。
• 存量掘金：推荐世联行、光大嘉宝。

风险提示

• 房地产税出台可能对市场造成冲击。
• 通胀上升可能引发更严厉的货币政策。
• 利率上升可能导致房地产销售不及预期。

行业趋势与机会

3.1 规模与业绩双增，龙头优势明显

• 龙头公司销售规模与业绩表现优于行业整体，集中度进一步提升。
• 2017年7-10月前十大开发商销售面积同比增长20.0%，TOP20增长21.2%。

3.2 存量地产掘金时代来临

• 一线城市二手房成交量明显超过新房，存量房交易占比提升。
• 政策与市场双重利好推动租赁市场发展，租赁住房成为重点方向。

3.3 租赁市场空间广阔，中国版REITs呼之欲出

• 租赁住房市场规模有望达4.2万亿元，租赁市场成为重要增长点。
• 中国租赁住房公司间均租金收入较低，存在提升空间。
• REITs试点已启动，国内首单央企租赁住房类REITs产品已获批。

3.4 房地产金融创新工具涌现

• ABS成为房企融资新方式，购房尾款、物业费等ABS产品已推出。
• 金融支持助力租赁市场发展，提升房企现金流管理能力。

市场趋势与重点公司表现

3.5 新城控股

• 2017年前三季度营收增长42.3%，净利率提升至11.8%。
• 销售面积同比增长33.9%，销售金额增长65.5%，销售规模显著扩张。
• 拿地力度加大，土储增长75.6%，拿地成本控制良好。

3.5 万科A

• 2017年前三季度营收同比增长0.1%，归母净利润增长34.2%，净利率达9.5%。
• 销售面积同比增长24.5%，销售金额增长38.8%，稳居全国前三。
• 物业管理收入同比增长70.5%，物流地产布局加快。

3.5 保利地产

• 2017年前三季度营收同比增长13.3%，归母净利润增长16.3%，净利率达10.9%。
• 销售面积同比增长30.0%，销售金额增长37.0%，规模显著扩张。
• 拿地态度积极，拿地金额/销售金额比例达73.6%，达到历史高位。

总结

• 房地产市场进入新时代，房住不炒成为主基调，长效机制建设推动市场均衡发展。
• 楼市呈现温和调整，库存低、利率低、集中度高，调整幅度有限。
• 大型开发商与服务商在政策与市场双重利好下，有望持续做大规模、提升盈利。
• 租赁市场与存量运营成为未来重点发展方向，ABS与REITs等金融工具为行业提供新融资渠道。
• 风险因素包括房地产税、利率上升与通胀压力，但整体投资逻辑仍以“规模与存量共振”为主。