2017-住宅限售政策专题研究：房住不炒，价值投资_10页-1mb

报告摘要

房地产行业限售政策专题研究报告总结

核心内容

2017年，中国房地产市场经历了频繁的调控政策出台，其中“限售”政策成为重要组成部分。限售政策的目的是抑制楼市投机，推动价值投资，并为培育新的住房需求争取时间。此外，限售政策对开发商、土地财政及产业链的影响需辩证看待。

主要观点

调控补丁常态化
自2016年10月起，中央和地方政府陆续出台以“打压、收紧”为基调的调控政策，使得“调控补丁”成为2017年的常态。截至2017年9月25日，全国已有36个城市出台“限售”政策，限售期从2年至10年不等。
“限售”抑制投机，有利于楼市健康发展
“限售”政策并非旨在消灭房地产投资需求，而是抑制短线投机行为。持有房产2-3年后出售才是合理的投资周期，这有助于减少市场波动，推动楼市向价值投资转型。
“限售”为培育住房需求争取时间
限售政策有助于将潜在购房者的购买力逐步培养，使他们在未来具备购买能力时，能够释放出有效住房需求。以七个城市为例，限售年限与家庭凑齐首付所需年限基本吻合，因此政策具有合理性。
对开发商及产业链未必负面
限售政策短期内可能减少二手房供应，部分购房需求向新房市场转移，这对开发商和地方财政未必是负面因素。此外，新房产业链更广、更长，因此对整体产业链影响有限。
房价上涨潜力与压力推动调控政策
限售政策的出台与房价上涨潜力和压力密切相关。以七个城市为例，它们的人口增长高于全国平均水平，且8月份房价涨幅显著，显示出政策的必要性。
坚定看好聚焦地产主业的优势企业
根据区瑞明的地产小周期理论，行业降温有助于聚焦地产主业的优势企业股价表现。2017年以来，这些企业的股价表现优于大盘，因此建议机构投资者超配。

关键信息

限售政策城市及年限
截至2017年9月25日，已有36个城市出台限售政策，其中20个城市限售期为2年，12个城市为3年，3个城市为5年，1个城市为10年。
限售政策对财政的影响
限售城市土地出让金与公共财政收入的比值远高于全国平均水平。例如，西安、贵阳、南宁、南昌、重庆、长沙、石家庄等七城的比值分别为99%、87%、87%、81%、67%、61%、50%，远超全国22%的水平。
重点推荐的地产企业
报告推荐超配以下聚焦地产主业的优势企业：保利地产、万科A、新城控股、阳光城、华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展、嘉宝集团、世联行等，并对这些企业维持“买入”评级。

图表目录

图1：7城人口增长情况
图2：7城新房价格同比涨幅
图3：7城二手房同比涨幅

表格目录

表1：全国主要城市“限售”政策汇总
表2：七城限售年限与家庭凑齐首付所需年限对比
表3：36个“限售”城市土地出让金与公共财政收入比值
表4：2017年重点推荐地产企业股价表现

风险提示

本报告仅供参考，不构成投资建议。
报告所载信息及建议可能随市场变化而更新，不保证其最新性。
投资者需根据自身情况做出决策，并自行承担风险。

投资评级

类别	级别	定义
股票投资评级	买入	预计6个月内，股价表现优于市场指数20%以上
	增持	预计6个月内，股价表现优于市场指数10%-20%之间
	中性	预计6个月内，股价表现介于市场指数±10%之间
	卖出	预计6个月内，股价表现弱于市场指数10%以上
行业投资评级	超配	预计6个月内，行业指数表现优于市场指数10%以上
	中性	预计6个月内，行业指数表现介于市场指数±10%之间
	低配	预计6个月内，行业指数表现弱于市场指数10%以上

分析师信息

区瑞明
电话：0755-82130678
邮箱：ourm@quosen.com.cn
证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051
王越明
电话：0755-82130478
邮箱：wangyuem@guosen.com.cn
证券投资咨询执业资格证书编码：S0980512040001