20170926-广发证券-房地产行业周报_非核心省会城市密集出台调控新政_限售是主要着力点_13页_1mb

房地产行业总结

核心内容

本报告主要分析了房地产行业在2017年9月26日前一周的市场表现及政策动态，涵盖整体成交情况、库存变化、重点城市市场表现以及地产公司市场表现跟踪等内容。

主要观点

1. 整体成交情况

• 成交环比小幅上涨：全国主要城市房地产成交面积整体环比小幅上涨，其中一二线城市均小幅回升。
• 一线城市表现分化：一线四大城市中，北京涨幅显著，达到36.1%；深圳成交环比下跌，其他城市有所回升。
• 二线城市分化明显：二线样本城市中，青岛、南京、无锡、武汉、南昌、厦门成交环比上涨，但杭州和济南跌幅明显。
• 区域分化：环渤海区域成交环比小幅下滑，长三角区域成交环比上涨但部分城市如杭州、苏州出现明显跌幅，珠三角区域整体微跌，但广州成交小幅上涨。

2. 整体库存情况

• 推盘量环比下跌：全国11个城市推盘量环比下跌，库存指数小幅上涨。
• 去化周期上行：重点城市去化周期继续上行，显示市场去化速度放缓。
• 政策调控：非核心省会城市密集出台调控新政，其中限售成为主要调控手段，旨在抑制投资性需求。

3. 重点城市商品房市场跟踪

• 北京：发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》，明确共有产权房的销售均价、合同内容等。
• 上海：强调落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，解决结构失衡和房价高问题。
• 南京：成交环比上涨100%，表现突出。
• 厦门：成交环比上涨87.5%，涨幅显著。
• 南昌：住宅取得不动产权证满两年后才能转让。
• 广州：发布租赁市场网上备案规则，规范租赁市场。
• 东莞：首个填海项目获海域使用权，面积22公顷。
• 福州：成交环比下跌26.5%，表现疲软。

关键信息

政策动态

• 限购政策：长沙将本地家庭纳入限购范围，石家庄将二手房纳入限购范围。
• 限售政策：石家庄限售5年，贵阳、长沙限售3年，重庆、南昌限售2年。
• 调控目标：通过限售政策抑制住房流动性，打击投资性需求。

市场表现

• 板块投资：在政策调控和基本面下行的背景下，行业PE难以扩张，但结构性机会仍存在。
• 推荐主线：
  1. NAV折价较多的企业存在修复基础。
  2. 集中度提升后的龙头房企投资机会。

地产公司周度表现

• 广发地产组合：包括嘉宝集团、东百集团、广宇发展、阳光城、蓝光发展和中南建设，本周保持不变。
• 重点公司公告：
  • 世茂股份发行公司债20亿元。
  • 世联行获得综合授信额度调整。
  • 南国置业高管减持股份。
  • 广宇集团投资成立子公司。
  • 北辰实业发行中期票据13.2亿元。
  • 蓝光发展申请融资。
  • 东百集团发布公告。

投资评级

• 行业评级：持有。
• 公司评级：
  • 买入：预期股价强于大盘15%以上。
  • 谨慎增持：预期股价强于大盘5%～15%。
  • 持有：预期股价变动介于-5%～5%。
  • 卖出：预期股价弱于大盘5%以上。

风险提示

• 政策调控进一步加大：可能对市场造成更大影响。
• 行业销售回落快于预期：可能对房企业绩产生负面影响。

总结

本报告指出，当前房地产市场在政策调控和基本面下行的双重压力下，整体成交情况呈现分化趋势，限售政策成为调控重点。重点城市如北京、南京、厦门等表现突出，而部分城市如杭州、济南、福州则面临成交热度下行的压力。在投资方面，建议关注NAV折价较多的企业和集中度提升后的龙头房企。广发地产组合保持稳定，市场表现需结合政策和基本面变化综合分析。