房地产行业月度报告：重申房住不炒，首提去工具化-20190830-招商银行-21页_2mb

房地产行业月度报告（2019年8月）总结

核心内容概述

2019年8月房地产行业仍处于政策调控和市场降温的双重背景下，销售、投资、资金来源等方面均表现出一定的下行压力，但部分指标出现边际改善。政策层面，“房住不炒”成为核心定位，首次提出“去工具化”理念，强调房地产不是短期刺激经济的工具。同时，房地产税立法工作稳步推进，地方政府调控政策逐步收紧，房地产金融监管持续加强，市场整体趋于稳定。

主要观点与关键信息

1. 销售情况

• 销售面积增速由负转正：2019年1-7月商品房销售面积累计同比下降1.3%，但7月单月同比增速由-2.3%转为1.2%，市场出现边际好转。
• 核心原因：房企在资金紧张背景下，更注重降价促销以回款，推盘热情上升。
• 库存去化加快：截至7月底，全国商品房待售面积为4.99亿平方米，库销比由2.5回升至3.8，显示去化速度有所加快。

2. 房价走势

• 整体涨幅趋稳：70个大中城市新建商品住宅销售价格环比增长0.6%，其中一线城市涨幅扩大，二线城市涨幅收窄，三线城市保持稳定。
• 二手房市场：一二线城市环比涨幅略有扩大，三线城市涨幅明显收窄，显示市场分化趋势。

3. 投资情况

• 房地产投资继续走弱：1-7月房地产开发投资完成7.28万亿元，同比增长10.6%，增速较前六个月回落0.3个百分点。
• 区域差异明显：东部、中部、西部地区增速分别为9.2%、9.5%、15.1%，西部地区增速较高。
• 施工面积回升：房屋施工面积增速由负转正，显示行业复苏迹象。

4. 资金来源

• 到位资金增速放缓：1-7月到位资金同比增长7.0%，增速较前六个月回落0.2个百分点。
• 资金来源结构变化：其他资金（定金、预收账款及个人按揭贷款）占比最高，达53.4%；自筹资金和国内贷款占比分别下降至31.1%和15.4%。
• 金融监管趋严：银保监会在32个城市开展专项检查，非标融资持续收紧，预计房企资金来源增速面临较大下行压力。

政策动态

1. 货币财政政策

• 货币政策松紧适度：央行推出LPR形成机制改革，但房贷利率下限未明显下调，短期对房地产市场影响中性。
• 房地产税立法稳步推进：2019年政府工作报告提出稳步推进房地产税立法，预计短期内难以出台，但对行业影响不可忽视。

2. 房地产调控政策

• “房住不炒”为核心：政策强调房地产不是短期刺激经济的工具，未来调控将围绕“稳房价、稳地价、稳预期”展开。
• 调控转向区间管理：对房价、地价过快上涨的地区加强监管，政策松动的可能指标包括三四线城市销量大幅下滑和一二线城市房价环比下跌5%以上。

3. 地方政策收紧

• 政策数量前低后高：地方出台调控政策数量和收紧程度逐步上升，尤其在西安、苏州、大连等地升级限购限售政策。
• 土地拍卖规则调整：多地设置土地溢价率上限，如杭州主城区封顶溢价率上限由50%调至30%，苏州、合肥等地调整土地出让报价条件，抑制投机行为。

房地产行业重要事件评析

1. 央行发布LPR定价房贷利率新政

• 新政实施时间：2019年10月8日起实施，此前贷款仍按旧政策执行。
• 利率加点机制：首套房贷利率不得低于LPR，二套房贷利率不得低于LPR+60个基点，以稳预期为主。
• 区域差异化：各地根据实际情况设定加点下限，未来二套房贷利率难以下行，首套房贷利率以支持刚需为主。

2. 2019年1-7月中国房地产企业销售TOP100排行榜

• 碧桂园稳居榜首：销售金额达4485.4亿元，同比下降2.81%，降幅收窄。
• 万科、恒大紧随其后：分别以3832.3亿元和3258亿元位列二、三位。
• 保利、融创表现亮眼：销售金额分别增长20.56%和13.27%，显示部分房企在市场低迷中仍保持增长。

3. 新增土地货值TOP100排行榜

• 百强门槛下降：2019年1-7月百强房企新增土地货值门槛降至99.8亿元。
• 房企拿地意愿下降：碧桂园、万科等头部房企新增土地货值同比大幅下降，显示市场整体趋冷。

结论

2019年8月，房地产行业整体仍处于调整阶段，政策层面强调“房住不炒”与“去工具化”，市场降温趋势持续。销售、投资、资金来源等核心指标均呈现下行压力，但部分城市出现边际改善。未来政策松动的可能指标为三四线城市销量大幅下滑和一二线城市房价大幅下跌。房地产税立法、金融监管收紧、土地市场调控加强，均对行业形成持续影响。市场分化趋势明显，区域和产品结构差异加大，房企需及时调整策略以应对市场变化。