住宅限售政策专题研究_房住不炒_价值投资_7页_892kb

证券研究报告总结：住宅限售政策专题研究

核心内容

本报告围绕2017年房地产行业调控政策，特别是“限售”政策展开分析，旨在探讨其对房地产市场及企业的影响，并对地产股的投资价值进行评估。

主要观点

1. “调控补丁”频出，是2017年常态

• 自2016年10月以来，从中央到地方的调控政策以“打压、收紧”为基调，成为2017年的常态。
• 9月22日、23日，重庆、南昌、西安、南宁、石家庄、长沙、贵阳等七个城市陆续出台新的“限售”政策。
• 截至2017年9月，全国已有36个城市出台“限售”政策，限售期从2年至10年不等。

2. “限售”抑制投机，有利于楼市价值投资

• “限售”政策旨在抑制短线投机行为，减少市场波动，推动楼市回归价值投资轨道。
• 从投资角度，持有2-3年后出售被认为是合理的周期，有助于楼市长期健康发展。

3. “限售”为培育有效住房需求争取时间

• 在有中国特色的社会主义市场经济中，房地产兼具经济与民生双重属性，调控政策不仅是为了降温，也是为了积攒和培育住房需求。
• 以七城为例，限售年限与居民凑齐首付所需年限基本吻合，有助于逐步释放潜在购房需求。

4. “限售”未必对开发商及产业链带来负面影响

• “限售”政策短期内减少二手房供应，部分购房需求转向新房市场，对开发商和地方财政未必负面。
• 新房产业链比二手房更广、更长，因此“限售”对产业链整体影响有限。

5. 房价上涨潜力与压力仍存，促使调控政策持续出台

• 人口增长和房价涨幅是推动调控政策的重要因素。七城人口增长速度高于全国平均水平，且房价涨幅显著。
• 8月份七城新房和二手房价格同比涨幅均高于全国平均水平，显示楼市热度持续。

6. 坚定看好聚焦地产主业的优势企业

• 根据“区瑞明地产小周期理论框架”，行业降温对聚焦主业的地产企业有利。
• 从年初至今，这些企业股价表现强劲，跑赢大盘，因此建议机构投资者超配。

关键信息

• 限售政策覆盖城市：截至2017年9月，全国已有36个城市出台限售政策。
• 限售年限分布：2年（20城）、3年（12城）、5年（3城）、10年（1城）。
• 土地财政依赖度：36个限售城市土地出让金与公共财政收入的比值平均达85%，远高于全国平均水平22%。
• 重点推荐企业：保利、万科A、新城控股、阳光城、华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展、嘉宝集团、世联行等，维持“买入”评级。
• 市场表现：从2017年初至9月22日，这些企业股价涨幅显著，多数跑赢沪深300指数。

表格概览

表1：限售城市与全国平均土地出让金占比对比

• 36城平均：85%
• 全国平均：22%
• 部分城市如西安、贵阳、南宁、南昌等土地出让金占比远超全国平均水平。

表2：7城限售年限与家庭凑齐首付所需年限对比

• 限售年限与居民购房所需年限基本匹配，有助于培育潜在购房需求。

表3：2017年初至9月22日重点推荐标的收益情况

• 中国恒大涨幅达510.77%，超额收益484.04个百分点
• 万科A涨幅39.93%，超额收益23.99个百分点
• 嘉宝集团涨幅61.71%，超额收益53.69个百分点
• 世联行涨幅53.23%，超额收益37.29个百分点
• 阳光城涨幅41.07%，超额收益25.13个百分点
• 新城控股涨幅70.69%，超额收益62.67个百分点

风险提示

• 本报告基于公开资料，不保证其完整性或准确性。
• 报告内容不构成投资建议，投资者需自行判断并承担相应风险。
• 报告结论不受第三方影响，保持独立性。

投资评级说明

• 股票投资评级：买入（股价表现优于市场指数20%以上）、增持（10%-20%）、中性（±10%）、卖出（弱于市场指数10%以上）。
• 行业投资评级：超配（行业指数优于市场指数10%以上）、中性、低配（弱于市场指数10%以上）。

总结

本报告指出，2017年“限售”政策已成为调控常态，其主要目的是抑制投机、促进价值投资，并为培育有效住房需求争取时间。尽管政策加码，但聚焦主业的地产企业股价表现依然强劲，建议机构投资者超配此类企业。