【NIFD季报】房地产市场及房地产金融运行——2024Q3房地产金融-2024.11-29页_1mb

中国房地产与金融运行分析总结

一、房地产市场运行分析

2024年前三季度，中国房地产市场处于下行阶段，表现如下：

• 房价下跌：70个大中城市二手住房价格全面下跌，降幅高达70%；三四线城市价格跌幅显著。
• 销售疲软：新建商品住房销售面积588亿平方米，同比下滑近两成；去化周期由24.6个月延长至45.4个月。
• 投资收缩：房地产开发投资同比下降10.5%，新开工面积降幅扩大至22.4%。
• 库存压力：全国待售商品住宅面积达377亿平方米，三四线城市去化压力较大。
• 政策边际改善：国房景气指数自2024年5月触底回升；一线城市房价率先企稳，9月房价环比下降0.7%。

二、房地产金融形势分析

存在以下突出特点：

• 贷款利率下降：首套住房贷款利率低至2.95%，二套利率下降约80个基点。
• 贷款余额下滑：个人住房贷款余额38.6万亿元，同比下降19%；提前还款规模依然较高。
• 融资渠道受限：房企信用债发行规模同比大幅下降，境内外融资均趋紧。
• 杠杆使用增：受政策影响，购房者使用财务杠杆比例上升，但总量贷款仍同比下降。

三、政策出台促进市场企稳

中央政治局首次明确提出“促进房地产市场止跌回稳”，主要政策包括：

• 购房限制优化：四城市调整限购政策，天津、海南等取消限购。
• 金融支持措施：下调首付比例、优化存量房贷利率、延长经营贷政策期限。
• 土地与城中村改造：推动专项债收储土地与商品房，鼓励货币化安置以加快去库存。

四、主要风险与展望

风险包括：

1. 房企债务违约收敛但仍存隐患；
2. 存量房收储政策落地缓慢；
3. 青年购房意愿受就业、收入预期影响。

展望：

• 市场有望逐步企稳；
• 一线楼市率先筑底；
• 贷款利率或随LPR下调继续下降；
• 不良贷款与房企违约问题仍需关注。

五、形势判断

尽管当前地产行业基本面偏弱，但政策效果初显，市场下行或迎阶段缓解。关键风险在于债务处置效率和库存去化进展。