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NIFD季报：房地产市场及房地产金融运行分析（2025年）

核心内容概览

2025年，中国房地产市场及房地产金融运行在政策支持与市场调整中呈现出一定的边际改善，但整体仍面临较大压力。政策层面围绕构建房地产基础性制度和推动市场止跌回稳展开；市场层面，住房价格、租金水平、库存规模等指标显示市场尚未实质性复苏；金融层面，个人住房贷款利率下降，房企融资环境依然严峻。

主要观点与关键信息

一、房地产重要政策分析

1. 加快构建房地产基础性制度

   • 推动“好房子”建设，提高新建住房的建设标准，提升居住品质。
   • 推进租购并举的住房制度建设，通过《住房租赁条例》加强市场监管。
   • 大力推进城市更新，优化城市结构与功能，提升城市品质。
   • 推动现房销售试点，降低交付风险，重塑市场信任。
   • 拓展城市房地产融资协调机制，支持合规商品房项目融资，推动金融支持常态化。

2. 持续推动房地产市场止跌回稳

   • 优化住房用地供应，控制新增住房供给规模。
   • 推动地方政府专项债收储未开发土地，优化市场供给结构。
   • 因城施策，降低购房门槛，释放刚性和改善性住房需求。
   • 降低住房交易税费，减少交易成本，提高市场流动性。
   • 发放购房补贴，鼓励居民住房消费，尤其是多子女家庭。

二、房地产市场运行形势分析

1. 住房价格同比降幅收窄

   • 70个大中城市新建商品住宅价格同比下降 $3.0%$，二手住宅价格同比下降 $6.1%$，但环比仍为负值。

2. 需求端对房价下降的预期仍然较强

   • 央行数据显示，预期房价下降的储户占比达 $25.6%$，为2013年以来最高值。

3. 新建商品住宅销售规模降幅明显收窄

   • 新建商品住宅销售面积同比下降 $9.2%$，销售额同比下降 $13.0%$。

4. 住宅开发投资完成额降幅进一步扩大

   • 全国住宅开发投资完成额同比下降 $16.3%$，连续15个季度为负值。

5. 国房景气指数回升势头未能持续

   • 国房景气指数在2025年12月降至91.45，为1995年以来最低值。

6. 土地市场供给持续优化

   • 住宅类土地供应面积同比下降 $16.7%$，成交溢价率提升至 $8.0%$。

7. 新建商品住宅库存规模有所回落

   • 全国待售商品住宅面积为4.02亿平方米，库存去化周期为33.1个月，仍处于较高水平。

8. 住房租金价格仍在波动下行

   • 50城平均租金价格同比降幅为 $2.5%$～$3.4%$，租金资本化率继续下降，租金回报率小幅上升。

三、房地产金融运行形势分析

1. 多城个人住房贷款利率低至 $3.0%$

   • 2025年12月全国首套住房贷款平均利率约为 $3.05%$，部分城市二套利率也降至 $3.0%$。

2. 个人住房贷款余额持续负增长

   • 截至2025年末，个人住房贷款余额为37.01万亿元，较2024年末净减少6768亿元。

3. 居民购房时使用财务杠杆水平有所降低

   • 新增二手房贷款价值比（LTV）较2024年末略有下降，居民购房时更倾向于使用自有资金。

4. 个人住房贷款平均放款周期缩短至三周左右

   • 全国百城个人住房贷款平均放款周期为24天，一线城市为30天，二线城市为26天。

5. 房地产开发企业到位资金规模同比降幅收窄

   • 2025年房企到位资金为9.31万亿元，同比下降 $13.4%$，降幅较2024年收窄3.6个百分点。

6. 房地产开发贷款余额规模有所下降

   • 房地产开发贷款余额为13.16万亿元，年度净减少3575亿元。

7. 民营房企获取新增债券融资难度仍然较大

   • 2025年民营房企境内信用债发行规模为3687亿元，同比下降 $2.1%$，仅占总发行规模的 $4.7%$；境外债发行规模增长超过13倍，但主要用于债务重组，新增融资有限。

四、房地产市场主要风险情况分析

1. 房企债务违约风险进一步收敛

   • 境内债违约数量和规模同比大幅下降，境外债违约数量和规模也显著减少，房企债务风险进入处置阶段。

2. 房企经营状况仍未实质性改善

   • 104家样本房企营业收入同比下降 $9.6%$，销售毛利率下降至 $16.8%$，超七成房企预计出现亏损。

五、2026年房地产市场及房地产金融运行形势展望

1. 房地产政策目标转向稳定市场

   • 2026年房地产政策将更侧重于稳定市场，而非单纯止跌回稳。

2. 供给端政策进一步优化

   • 继续按“以人定房、以房定地”原则优化住房土地供应。
   • 推进城市更新和老旧小区改造，盘活存量土地和房屋。
   • 扩大现房销售试点范围，提升市场信任。

3. 需求端政策持续发力

   • 进一步降低购房成本，推动住房消费。
   • 降低住房交易税费，提高市场流动性。
   • 加大地方政府收购存量商品房力度，推动库存去化。

4. 房地产金融环境进一步改善

   • 个人住房贷款利率继续下降，放款效率提升，但贷款余额增长乏力。
   • 房企融资将更多依赖政策支持，债券融资预计继续下降。

5. 风险关注点

   • 房企经营状况持续承压，亏损问题仍需关注。
   • 房地产开发贷款可能持续负增长，行业融资环境未见明显改善。

附件：相关指标说明

1. 租金资本化率

   • 计算公式：租金资本化率 $=$ 每平米住宅价格 / 每平米住宅年租金。
   • 用于衡量房价泡沫程度，反映住宅收回成本所需年限。

2. 库存去化周期

   • 计算公式：库存去化周期 $=$ 待售商品房数量 / 商品房成交数量。
   • 采用3周移动平均法进行平滑处理，数据来源于Wind数据库。

3. 贷款价值比（LTV）

   • 计算公式：LTV $=$ 贷款金额 / 住宅总价。
   • 反映住房消费中使用杠杆的程度，与个人住房贷款违约风险正相关。

总结

2025年房地产市场及金融运行在政策支持下有所改善，但整体仍处于调整阶段，市场基本面尚未稳固。房价和租金价格仍在下行，库存去化压力较大，房企经营状况未见明显好转，融资环境持续严峻。2026年政策重点转向稳定市场，推动供需两端协同发力，同时加强房地产基础性制度建设，逐步改善市场预期。房地产金融方面，个人住房贷款利率继续下降，放款效率提升，但贷款余额增长乏力；房企融资依赖政策支持，债券融资仍面临较大困难。整体来看，房地产行业仍需进一步政策支持和市场信心恢复，才能实现稳定发展。