【NIFD季报】房地产市场及房地产金融运行——2024Q2--房地产金融_29页_2mb

房地产市场及房地产金融季报分析（2024年第二季度）

房地产市场运行形势

下行趋势显著，核心城市现边际改善

• 上半年总体情况：70大中城市房价持续下跌，6月房价环比跌幅收窄，且北京、上海等4个核心城市二手住宅价格月度环比首次转涨。住宅开发投资连续多季度负增长，呈现出明显的下行趋势。

去库存进展明显

• 第二季度末14个城市住宅库存去化周期为30.7个月，同比下降7.6个月，二线城市下降幅度更大，表明政策效果初步显现，现房待售面积同比下降至38.3亿平方米。

个人住房金融形势

货币政策宽松推动市场活跃度提升

• 个人住房贷款利率：首套、二套住房贷款利率分别降至3.36%、3.76%，部分城市首套利率低至3.1%，房地产贷款支持政策效果初显。
• 居民负债意愿：中长期贷款月均增量同比减少，但受低首付政策影响，新增住房贷款总额小幅回升，体现市场活跃度有所改善。

房企融资形势

资金来源持续收缩，开发贷表现相对稳健

• 房企到位资金同比降幅高达226%，除国内贷款外其他资金来源渠道降幅扩大。国内贷款降幅相对最小，降幅为66%，开发贷仍发挥着部分支撑作用。

债券与信托融资未见起色

• 信用债：境内信用债融资规模同比降176%，信用利差扩大，举债成本上升。
• 信托融资：信托业务作为传统融资渠道已接近终结，规模持续压降。
• 境外债：境外债基本失去融资功能，现有债券多用于债务置换，而非新融资。

"5·17"新政分析

2024年5月17日，多项政策协同发力，协调供给与需求两端：

• 保障性住房再贷款：定向支持地方国企收购二手房用于保障房，带动5000亿元信贷投放。
• 调整首付比例：调整后的最低首付比例为20%首付对应首套住房，一定程度上改善了市场流动性，但对租房市场的影响仍在观察中。
• 取消全国利率下限：激活贷款利率下行机制，降低房贷负担，释放部分消费潜力。
• 下调公积金贷款利率：推动公积金贷款利率下降，但实际使用效率仍待提升。

该政策包覆盖供需两端，致力于通过金融支持与政策倾斜，协同推进市场去库存和保交楼目标。

风险点分析

主要矛盾集中于房企债务与资产负债状况

• 违约情况：尽管房企债券新增首次违约主体数量有所减少，但存量违约压力依然存在，尤其是已亏损的企业。
• 资产负债恶化：大量房企出现严重资不抵债，需要推动债务重组与实质改革。逆周期下，房企去杠杆亟需政策支持。

融资渠道与结构问题可能延续

• 房企资金来源渠道收缩，融资成本上升，加上房地产市场整体预期趋弱，后续投资信心恢复尚需时间。

运行形势判断

尽管整体市场仍处于调整阶段，核心城市房价趋稳并现环比增长，市场信心有待恢复，政策支持下行业运行逐步触底，去化压力有所缓解，销售与投资降幅收窄。

但同时需高度关注：

• 房企债务违约与结构性风险
• 首付与贷款利率差距形成的大额利润流失
• 房企经营能力下降可能引发的行业出清与信用风险

因此在保持支持政策力度的同时，强化房企债务处置与风险边际改善，尚属未来市场发展的关键。