房地产市场及房地产金融运行——2025H2房地产金融_30页_3mb

报告摘要

NIFD季报：房地产市场及房地产金融运行分析（2025年）

核心内容概览

本报告由国家金融与发展实验室发布，分析了2025年房地产市场及房地产金融运行的动态，评估了市场风险，并对2026年市场走势进行了展望。报告指出，2025年房地产市场主要政策围绕构建基础性制度和推动止跌回稳展开，市场运行虽有边际改善，但基础仍不牢固，房地产金融环境有所优化，但房企融资仍面临较大压力。

主要观点与关键信息

一、房地产重要政策分析

加快构建房地产基础性制度
- 推动“好房子”建设，提升新建住房标准。
- 推进租购并举住房制度建设，出台《住房租赁条例》加强监管。
- 大力推进城市更新，优化城市结构和功能。
- 推动现房销售试点，防范交付风险。
- 持续推进城市房地产融资协调机制，扩大支持范围，实现常态化运行。
持续推动房地产市场止跌回稳
- 优化住房用地供应，控制新增住房供给。
- 推动地方政府专项债收储未开发存量土地。
- 因城施策，放宽限购、取消限售、取消限价，释放购房需求。
- 降低个人住房贷款利率，优化住房公积金政策，降低交易税费，发放购房补贴。

二、房地产市场运行形势分析

住房价格同比降幅收窄
- 2025年新建商品住宅销售价格同比下降 $3.0%$，二手住宅销售价格同比下降 $6.1%$。
- 一线城市房价领跌，环比降幅扩大，市场仍面临较大下行压力。
需求端对房价继续下降的预期较强
- 央行城镇储户中预期房价下降的占比上升至 $25.6%$，为2013年以来最高值。
- 需求端预期仍对市场形成压制，购房者观望情绪浓厚。
新建商品住宅销售规模降幅明显收窄
- 销售面积同比下降 $9.2%$，销售额同比下降 $13.0%$。
- 市场处于下行筑底阶段，但改善趋势初现。
住宅开发投资完成额降幅扩大
- 全国住宅开发投资完成额同比下降 $16.3%$，连续15个季度为负值。
- 新开工面积和竣工面积均大幅下降，成为拖累经济增长的因素之一。
国房景气指数回升势头未能持续
- 2025年12月国房景气指数降至 $91.45$，为1995年以来最低值。
- 房地产行业复苏动力不足，市场景气水平持续低迷。
土地市场供给持续优化
- 住宅类土地供应面积同比下降 $16.7%$，成交面积和金额也同步下降。
- 成交溢价率提升，但未成交土地数量大幅下降，市场供需失衡。
新建商品住宅库存规模有所回落
- 全国待售商品住宅面积同比增长 $2.8%$，但库存去化周期大幅上升。
- 二、三线城市库存压力尤为突出，去化周期分别达到 $31.2$ 和 $55.0$ 个月。
住房租金价格水平仍在波动下行
- 一、二线城市租金下降幅度较大，三线城市相对稳定。
- 租金资本化率继续下降，但租金收益率有所上升，有助于释放投资性需求。

三、房地产金融运行形势分析

多城个人住房贷款利率低至 $3.0%$
- 首套和二套住房贷款利率分别降至 $3.05%$ 和 $3.08%$，部分城市利率低至 $3.0%$。
- 个人住房贷款利率下降幅度低于LPR下调力度。
个人住房贷款余额持续负增长
- 2025年末个人住房贷款余额为37.01万亿元，较2024年末净减少6768亿元。
- 贷款余额同比增速连续11个季度为负，居民购房意愿降低。
居民购房时使用财务杠杆水平有所降低
- 二手房贷款价值比（LTV）下降，表明购房时杠杆使用减少。
- 首付比例下降，但居民仍倾向于减少财务杠杆以修复资产负债表。
个人住房贷款平均放款周期缩短至三周左右
- 2025年末百城平均放款周期为24天，较2024年提升信贷投放效率。
房地产开发企业到位资金规模同比降幅收窄
- 2025年到位资金为9.31万亿元，同比下降 $13.4%$，降幅较2024年收窄3.6个百分点。
- 国内贷款降幅最小，经营性资金来源如定金及预收款和个人按揭贷款降幅较大。
房地产开发贷款余额规模有所下降
- 房企开发贷款余额为13.16万亿元，年度净减少3575亿元。
- 贷款余额同比增速由正转负，市场融资环境依然严峻。
民营房企获取新增债券融资难度仍然较大
- 境内信用债发行规模同比下降 $2.1%$，仅7家民营房企成功发行，占比 $4.7%$。
- 境外债发行规模增长超过13倍，但主要用于债务重组，非新增融资。

四、房地产市场主要风险情况分析

房企债务违约风险进一步收敛
- 境内债务违约数量和规模较2024年大幅下降，违约主体多为已发生违约的房企。
- 境外债违约数量和规模同比减少 $72.7%$，风险逐步从集中暴露转向存量处置。
房企经营状况仍未能得到实质性改善
- 样本房企营收持续下降，平均销售毛利率降至 $16.8%$。
- 超七成上市房企预计亏损，显示行业整体盈利能力下降。

五、2026年房地产市场及房地产金融运行形势展望

房地产政策展望
- 2026年政策目标由“止跌回稳”转向“稳定房地产市场”。
- 供给端：优化土地供应，推动城市更新，支持“好房子”建设。
- 需求端：继续降低购房成本，优化公积金政策，加大存量房收购力度。
房地产市场运行展望
- 供给进一步下降，需求逐步释放，市场供求关系有望改善。
- 一线、二线城市房价有望率先企稳，但租金价格仍将继续下行。
房地产金融运行展望
- 个人住房贷款利率进一步下降，放款效率提升，但贷款余额增长乏力。
- 房企融资环境未有明显改善，开发贷款余额可能持续负增长。
- 民营房企债券融资仍面临较大困难，需关注其持续亏损风险。