> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # NIFD季报：房地产市场及房地产金融运行分析（2025年） ## 核心内容概览 本报告由国家金融与发展实验室发布，分析了2025年房地产市场及房地产金融运行的动态，评估了市场风险，并对2026年市场走势进行了展望。报告指出，2025年房地产市场主要政策围绕构建基础性制度和推动止跌回稳展开，市场运行虽有边际改善，但基础仍不牢固，房地产金融环境有所优化，但房企融资仍面临较大压力。 --- ## 主要观点与关键信息 ### 一、房地产重要政策分析 1. **加快构建房地产基础性制度** - 推动“好房子”建设，提升新建住房标准。 - 推进租购并举住房制度建设，出台《住房租赁条例》加强监管。 - 大力推进城市更新，优化城市结构和功能。 - 推动现房销售试点，防范交付风险。 - 持续推进城市房地产融资协调机制，扩大支持范围，实现常态化运行。 2. **持续推动房地产市场止跌回稳** - 优化住房用地供应，控制新增住房供给。 - 推动地方政府专项债收储未开发存量土地。 - 因城施策，放宽限购、取消限售、取消限价，释放购房需求。 - 降低个人住房贷款利率，优化住房公积金政策，降低交易税费，发放购房补贴。 --- ### 二、房地产市场运行形势分析 1. **住房价格同比降幅收窄** - 2025年新建商品住宅销售价格同比下降 $3.0\%$，二手住宅销售价格同比下降 $6.1\%$。 - 一线城市房价领跌，环比降幅扩大，市场仍面临较大下行压力。 2. **需求端对房价继续下降的预期较强** - 央行城镇储户中预期房价下降的占比上升至 $25.6\%$，为2013年以来最高值。 - 需求端预期仍对市场形成压制，购房者观望情绪浓厚。 3. **新建商品住宅销售规模降幅明显收窄** - 销售面积同比下降 $9.2\%$，销售额同比下降 $13.0\%$。 - 市场处于下行筑底阶段，但改善趋势初现。 4. **住宅开发投资完成额降幅扩大** - 全国住宅开发投资完成额同比下降 $16.3\%$，连续15个季度为负值。 - 新开工面积和竣工面积均大幅下降，成为拖累经济增长的因素之一。 5. **国房景气指数回升势头未能持续** - 2025年12月国房景气指数降至 $91.45$，为1995年以来最低值。 - 房地产行业复苏动力不足，市场景气水平持续低迷。 6. **土地市场供给持续优化** - 住宅类土地供应面积同比下降 $16.7\%$，成交面积和金额也同步下降。 - 成交溢价率提升，但未成交土地数量大幅下降，市场供需失衡。 7. **新建商品住宅库存规模有所回落** - 全国待售商品住宅面积同比增长 $2.8\%$，但库存去化周期大幅上升。 - 二、三线城市库存压力尤为突出，去化周期分别达到 $31.2$ 和 $55.0$ 个月。 8. **住房租金价格水平仍在波动下行** - 一、二线城市租金下降幅度较大，三线城市相对稳定。 - 租金资本化率继续下降，但租金收益率有所上升，有助于释放投资性需求。 --- ### 三、房地产金融运行形势分析 1. **多城个人住房贷款利率低至 $3.0\%$** - 首套和二套住房贷款利率分别降至 $3.05\%$ 和 $3.08\%$，部分城市利率低至 $3.0\%$。 - 个人住房贷款利率下降幅度低于LPR下调力度。 2. **个人住房贷款余额持续负增长** - 2025年末个人住房贷款余额为37.01万亿元，较2024年末净减少6768亿元。 - 贷款余额同比增速连续11个季度为负，居民购房意愿降低。 3. **居民购房时使用财务杠杆水平有所降低** - 二手房贷款价值比（LTV）下降，表明购房时杠杆使用减少。 - 首付比例下降，但居民仍倾向于减少财务杠杆以修复资产负债表。 4. **个人住房贷款平均放款周期缩短至三周左右** - 2025年末百城平均放款周期为24天，较2024年提升信贷投放效率。 5. **房地产开发企业到位资金规模同比降幅收窄** - 2025年到位资金为9.31万亿元，同比下降 $13.4\%$，降幅较2024年收窄3.6个百分点。 - 国内贷款降幅最小，经营性资金来源如定金及预收款和个人按揭贷款降幅较大。 6. **房地产开发贷款余额规模有所下降** - 房企开发贷款余额为13.16万亿元，年度净减少3575亿元。 - 贷款余额同比增速由正转负，市场融资环境依然严峻。 7. **民营房企获取新增债券融资难度仍然较大** - 境内信用债发行规模同比下降 $2.1\%$，仅7家民营房企成功发行，占比 $4.7\%$。 - 境外债发行规模增长超过13倍，但主要用于债务重组，非新增融资。 --- ### 四、房地产市场主要风险情况分析 1. **房企债务违约风险进一步收敛** - 境内债务违约数量和规模较2024年大幅下降，违约主体多为已发生违约的房企。 - 境外债违约数量和规模同比减少 $72.7\%$，风险逐步从集中暴露转向存量处置。 2. **房企经营状况仍未能得到实质性改善** - 样本房企营收持续下降，平均销售毛利率降至 $16.8\%$。 - 超七成上市房企预计亏损，显示行业整体盈利能力下降。 --- ### 五、2026年房地产市场及房地产金融运行形势展望 1. **房地产政策展望** - 2026年政策目标由“止跌回稳”转向“稳定房地产市场”。 - 供给端：优化土地供应，推动城市更新，支持“好房子”建设。 - 需求端：继续降低购房成本，优化公积金政策，加大存量房收购力度。 2. **房地产市场运行展望** - 供给进一步下降，需求逐步释放，市场供求关系有望改善。 - 一线、二线城市房价有望率先企稳，但租金价格仍将继续下行。 3. **房地产金融运行展望** - 个人住房贷款利率进一步下降，放款效率提升，但贷款余额增长乏力。 - 房企融资环境未有明显改善，开发贷款余额可能持续负增长。 - 民营房企债券融资仍面临较大困难，需关注其持续亏损风险。 --- ### 附件：相关指标说明 1. **租金资本化率** - 计算公式：每平米住宅价格 / 每平米住宅年租金。 - 用于衡量房价泡沫程度，反映租金回报周期。 2. **库存去化周期** - 计算公式：待售商品房套数 / 成交商品房套数。 - 采用3周移动平均法进行平滑处理。 3. **贷款价值比（LTV）** - 计算公式：贷款金额 / 住宅总价。 - 反映购房时使用杠杆的程度，与贷款违约风险正相关。 --- ## 总结 2025年房地产市场在政策支持下有所改善，但市场基本面尚未恢复，房价、租金和投资规模仍面临下行压力。房地产金融环境有所优化，但房企融资仍困难重重，尤其是民营房企。2026年，政策将更加注重稳定市场，推动市场逐步筑底，但需警惕房企持续亏损和融资困难带来的系统性风险。