2024Q3房地产金融报告-房地产市场及房地产金融运行-NIFD_29页_2mb

2024年前三季度，中国房地产市场及金融运行呈现显著下行趋势，但部分政策效果初显。房地产市场方面，70个大中城市二手住房价格全面下跌，新建商品住宅销售面积和销售额同比下降超两成，开发投资和新开工面积降幅达200%，土地交易市场供需低迷，三线城市住宅库存去化压力突出。住房租金价格和租金资本化率均小幅下降，显示价格与租金同步承压。尽管市场整体疲软，但国房景气指数自2024年5月触底回升，新建销售面积和销售额同比降幅持续收窄，房价下行趋势趋缓。

房地产金融领域，个人住房贷款利率持续下调，部分城市首套贷款利率低至2.95%，二套利率约3.62%。居民购房财务杠杆水平有所提高，但贷款余额仍同比下降，与峰值相比缩水138万亿元。房企融资持续收缩，境内信用债发行规模同比减少224%，境外债发行规模下降523%，存量债券规模亦持续减少。房地产开发贷款余额同比增速保持正增长，累计净增加9100亿元，但房企债券融资模式难以为继。

为稳定市场，中央政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，出台多项政策。包括取消或优化限购政策、降低首付比例、延长房贷利率调整周期、放宽“白名单”项目贷款投放等。例如，一线城市首付比例统一至15%，部分城市取消限购，专项债用于收储存量房。政策旨在通过释放需求、改善流动性、优化供给结构推动市场企稳。

政策效果初步显现，10月全国新建商品房网签量同比增0.9%，二手房网签量增89%，部分城市如广州、深圳新房成交量同比增长超30%。但政策效果持续性仍存疑，因房企债务、人口负增长、城镇化放缓、青年购房意愿下降等长期因素未明显改善。

主要风险点包括：房企违约债务问题未完全解决，需加快债务处置；去库存进展缓慢，地方政府收储规模不足；市场持续下行风险，避免部分城市出现类似鹤岗的低迷现象。当前房企债券违约数量和规模下降，但库存去化周期仍长达217个月（商品住宅）至308个月（商品房），收储政策执行力度不足，导致去库存效率低下。

总体判断：房地产市场运行趋稳，一线城市房价有望率先筑底，销售和预期逐步改善。金融方面，个人住房贷款利率将随LPR下调进一步降低，贷款余额或企稳，但房企债券融资仍承压。需关注房企债务风险、库存去化进度及市场继续下行可能性。