20220901-兴证国际证券-绿城服务-02869.HK-业绩短期承压_核心业务依然稳健_5页_873kb

报告摘要

绿城服务（02869.HK）证券研究报告总结

核心内容概述

本报告对绿城服务（02869.HK）进行了综合分析，指出其在物业管理领域具备较强的外拓能力与项目质量，尽管短期内业绩受到投资收益减少和资产减值损失的影响，但核心经营利润保持稳定。分析师宋健与孙钟涟（非持牌人）认为，公司未来增长潜力较大，维持“审慎增持”评级，并将目标价下调至6.2港元，预期股价将上涨9%。

主要观点

评级与目标价：维持“审慎增持”评级，目标价为6.2港元，较当前股价5.70港元有9%的预期升幅。
财务表现：
- 2022年上半年，公司实现营业收入68.3亿元，同比增长22.0%；归母净利润3.4亿元，同比下降37.6%。
- 毛利率由18.5%降至17.4%，归母净利润率由6.7%降至4.5%，但核心经营利润保持稳定。
- 预计2022/2023年归母净利润分别为6.9亿元和8.9亿元，同比增长分别为-18.3%和+28.3%。
市场拓展：
- 在管面积和储备面积分别增长28.1%和21.0%，至3.49亿平米和3.66亿平米。
- 2022H1新拓合约面积达6680万平米，对应年饱和营收21.6亿元，同比增长35.0%。
- 非住业态年饱和营收8.9亿元，占比41%，显示出业务多元化的发展趋势。
业务亮点：
- 园区服务收入13.1亿元，同比增长18.7%；其中园区产品及服务收入5.2亿元，同比增长35.1%，主要得益于“绿城严选”新零售业务升级。
- 在手现金充裕，2022H1现金期末余额为39.1亿元，虽较2021年末略有下降，但仍具备较强的流动性。
财务结构：
- 资产负债率逐年上升，从2021年的48.7%升至2024E的53.1%。
- 流动比率保持稳定，为1.6倍。
- 营运能力提升，资产周转率由0.9次增至1.1次，应收账款周转率由4.1次降至3.3次，再回升至4.1次。
估值指标：
- 2022E PE为23倍，2023E PE为18倍，2024E PE为14倍。
- PB从2.3倍降至1.8倍，显示估值逐步走低。
风险提示：
- 业务扩张和收购不及预期；
- 物业管理费提价受阻；
- 收缴率不及预期；
- 增值业务拓展不及预期。

关键信息

公司基本信息：
- 2022年8月31日收盘价：5.70港元；
- 总股本：32.50亿股；
- 总市值：181.67亿港元；
- 净资产：68.97亿元；
- 每股净资产：2.12元。
投资要点：
- 维持“审慎增持”评级，目标价从9.6港元下调至6.2港元。
- 业绩短期承压，但核心经营利润稳定，具备持续增长潜力。
- 市拓表现强劲，非住业态持续突破，业务结构优化。
- 在手现金充裕，现金流稳健，具备抗风险能力。
分析师信息：
- 宋健：songjian@xyzq.com.cn，SFC: BMV912，SAC: S0190518010002；
- 孙钟涟：sunzhonglian@xyzq.com.cn，SAC: S0190521080001（非持牌人）。

财务数据概览

指标	2021A	2022E	2023E	2024E
营业收入（百万元）	12,566	15,457	18,838	22,598
归母净利润（百万元）	846	691	886	1,149
毛利率（%）	18.5	17.4	17.6	17.9
归母净利率（%）	6.7	4.5	4.7	5.1
ROE（%）	12.2	9.5	11.4	13.7
资产负债率（%）	48.7	50.0	51.8	53.1
PE（倍）	19	23	18	14
PB（倍）	2.3	2.2	2.0	1.8