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报告摘要

绿城服务 (02869.HK) 2025年业绩及投资分析总结

核心内容

绿城服务（02869.HK）于2026年3月22日发布2025年全年业绩报告，整体表现稳健增长，盈利能力提升，同时维持高派息比例。分析师齐东与胡耀文维持“买入”投资评级，认为公司未来盈利有望进一步修复。

主要观点

收入与利润增长：2025年公司实现营收191.64亿元，同比增长7.1%；核心经营利润18.8亿元，同比增长24.6%；归母净利润8.8亿元，同比增长29.9%。
盈利能力提升：2025年毛利率17.3%，同比提升0.5个百分点；净利率4.9%，同比提升0.7个百分点。管理费用率降至5.9%，显示公司在成本控制方面取得成效。
物业服务表现突出：物业服务收入达136.4亿元，同比增长10.0%，占主营业务收入的71.2%。在管面积达566.1百万方，同比增长11.2%，其中住宅业态占比约77%。
园区服务与咨询服务协同发展：园区服务收入27.6亿元，同比增长0.6%；咨询服务收入27.6亿元，同比增长0.4%，毛利率提升0.7个百分点。
派息比例维持高位：公司2025年拟分红金额7.5亿港元，派息比例达75.6%，显示公司对股东回报的重视。

关键信息

财务表现

指标	2024A	2025A	2026E	2027E	2028E
营业收入（百万元）	17,893	19,164	20,446	21,658	22,924
YOY(%)	2.9	7.1	6.7	5.9	5.8
净利润（百万元）	785	880	979	1,095	1,182
YOY(%)	29.7	12.1	11.2	11.9	7.9
毛利率(%)	16.8	17.3	17.6	17.9	18.3
净利率(%)	4.8	4.9	5.1	5.5	5.5
EPS(元)	0.25	0.28	0.31	0.35	0.37
P/E(倍)	14.1	12.6	11.3	10.1	9.4

物业服务业务

2025年物业服务收入136.4亿元，同比增长10.0%。
毛利率14.3%，同比提升0.6个百分点。
在管面积达566.1百万方，同比增长11.2%，其中住宅业态占比约77%。
新拓面积年饱和营收达40.3亿元，非住项目新拓营收占比53.5%，新拓核心城市占比提升至92.1%。
平均物业费维持在3.24元/平/月，续约率93.4%，显示客户粘性高。

园区服务与咨询服务

园区服务收入27.6亿元，同比增长0.6%，毛利率22.4%，同比提升1.4个百分点。
咨询服务收入27.6亿元，同比增长0.4%，毛利率27.4%，同比提升0.7个百分点。
在建物业咨询业务收入21.4亿元，同比增长1.3%；管理咨询服务业务收入6.2亿元，同比下降2.6%。

财务与现金流

2025年末公司现金及现金等价物53.2亿元，同比增长9.6%。
经营性现金流入15.3亿元，同比增长3.6%。
经营性净现金流覆盖核心净利润0.81倍，显示公司现金流健康。

风险提示

房地产行业加速下行。
公司拓展速度不及预期。

投资建议

公司2026-2028年归母净利润预测分别为9.79亿元、10.95亿元、11.82亿元，对应EPS为0.31元、0.35元、0.37元，当前股价对应PE为11.3倍、10.1倍、9.4倍。公司盈利能力稳步提升，看好后续利润修复，维持“买入”评级。

附录：财务预测摘要

资产负债表(百万元)	2024A	2025A	2026E	2027E	2028E
流动资产	12,649	13,081	14,619	15,459	16,577
现金	4,854	5,320	5,929	6,497	7,106
应收账款	5,680	6,105	6,461	6,839	7,242
存货	598	525	552	579	608
其他流动资产	1,517	1,131	1,677	1,543	1,620
非流动资产	5,045	5,235	6,025	7,550	9,011
固定资产及在建工程	517	525	577	635	699
无形资产及其他长期资产	4,528	4,711	5,448	6,915	8,313
资产总计	17,694	18,317	20,643	23,009	25,589
流动负债	8,528	9,213	9,857	10,339	10,896
短期借款	67	35	38	42	46
应付账款	2,222	2,437	2,533	2,731	2,841
其他流动负债	6,240	6,741	7,285	7,566	8,009
非流动负债	622	386	533	738	1,026
长期借款	24	18	17	16	15
其他非流动负债	599	369	516	722	1,011
负债合计	9,151	9,599	10,389	11,077	11,922
股本	684	685	698	712	726
储备	7,234	7,276	8,665	10,183	11,752
归母所有者权益	7,918	7,960	9,363	10,895	12,479
负债和股东权益总计	17,694	18,317	20,643	23,009	25,589

估值与财务比率

比率	2024A	2025A	2026E	2027E	2028E
P/E	14.1	12.6	11.3	10.1	9.4
P/B	1.4	1.4	1.2	1.0	0.9
毛利率(%)	16.8	17.3	17.6	17.9	18.3
净利率(%)	4.8	4.9	5.1	5.5	5.5
ROE(%)	9.9	11.1	10.5	10.1	9.5
资产负债率(%)	51.7	52.4	50.3	48.1	46.6
净负债比率(%)	72.6	73.5	70.6	67.5	65.4

总结

绿城服务在2025年实现了收入与利润的稳步增长，同时通过精细化管理提升了盈利能力。公司通过业务结构调整，优化了成本结构，提高了派息比例，展现了良好的财务状况和对股东回报的重视。尽管面临房地产行业下行风险，但公司持续拓展核心城市，保持高续约率，未来增长潜力值得期待。基于公司良好的财务表现和盈利预期，分析师维持“买入”评级。

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