深度报告-20260324-金融街证券-2月统计局房地产数据追踪_房地产行业_新房销售延续下行_开发投资仍在探底_14页_3mb

房地产行业总结：2026年2月数据追踪与投资建议

核心内容概述

2026年2月，中国房地产行业整体延续下行趋势，新房销售和开发投资数据均出现负增长，二手房市场则以价换量，价格调整压力持续。同时，土地市场缩量明显，央国企成为主要拿地力量，政策放松对市场预期有所改善，但整体仍面临去库存和销售不达预期的风险。

一、商品房销售：延续下行，止跌回稳压力大

1.1 新房销售：淡季影响显著，市场成交持续下滑

• 销售数据：2026年1-2月商品房销售额为0.82万亿元，累计同比-20.2%，单月同比-20.21%；销售面积为0.93亿平方米，累计同比-13.5%，单月同比-13.52%。
• 淡季影响：春节假期导致市场成交节奏被打乱，推盘量减少，进一步拖累销售表现。
• 市场预期：3月为传统销售旺季，上海进一步优化购房政策（“沪七条”），市场成交或环比改善。

1.2 二手房销售：以价换量，价格承压分流新房需求

• 成交数据：1-2月多个重点城市二手房成交套数同比下行，北京、上海、深圳、杭州分别下降4.16%、2.8%、0.47%、20.72%。
• 价格表现：70个大中城市二手房价格环比降幅收窄，但同比降幅扩大，一线城市二手住宅销售价格同比下降7.6%。
• 议价空间：二手房成交议价空间有所收窄，但整体仍大于新房，对刚需和刚改需求形成分流。
• 影响因素：改善型买家“卖旧买新”受阻，二手房价格持续下跌可能拉长置换周期，影响新房去化。

二、土地市场：缩量延续，结构分化明显

2.1 住宅用地成交规模大幅下滑

• 成交面积：1-2月100大中城市成交住宅土地规划建筑面积0.19亿平方米，同比下降34.1%。
• 成交总价：累计同比下降45.01%，一线城市成交占比达25.29%，高于往年平均水平。

2.2 央国企主导土地市场

• 拿地主力：央国企和地方国企在土地市场中占据主导地位，如越秀地产、华润置地等。
• 区域价值：核心区域土地价值高、去化确定性强，成为央国企重点布局对象。

三、开发投资：持续下行，未见明显拐点

• 投资完成额：1-2月房地产开发投资完成额累计同比-11.1%，降幅较前月有所收窄。
• 投资链条压力：新开工面积累计同比-23.1%，竣工面积累计同比-27.9%，显示行业投资动力不足。
• 行业转型：房地产行业逐步从“高杠杆、高周转”向“控增量、去库存”转型。

四、投资建议

4.1 关注核心区域货值充足、历史包袱较轻的开发商

• 重点企业：建发国际集团、绿城中国、滨江集团、华润置地、中国金茂等。
• 理由：这些企业具备较强的市场竞争力和稳定的现金流，适合当前市场环境。

4.2 商业运营能力强的开发商具备长期价值

• 重点企业：恒隆地产、太古地产等。
• 理由：在存量时代，商业运营能力将成为企业价值的重要支撑。

4.3 中介机构布局机会显现

• 重点企业：贝壳-W、我爱我家。
• 理由：随着二手房成交占比提升，中介机构在交易服务、数据支持等方面具有更强的市场适应性。

五、风险提示

• 销售不及预期：市场持续低迷，销售数据可能继续下滑。
• 政策效果不及预期：调控政策可能未能有效提振市场信心。
• 去库存压力大：高库存累积，去化周期分化明显，去库存进度可能滞后。

六、行业指数与ETF表现

• 行业指数：整体表现承压，部分房地产ETF区间回报为负。
• 重点ETF：
  • 华宝中证800地产ETF（159707）：-9.81%
  • 银华中证内地地产主题ETF（159768）：-9.82%
  • 南方中证全指房地产ETF（512200）：-9.21%
  • 华夏中证全指房地产ETF（515060）：-9.11%
  • 其他相关ETF表现也呈现负增长趋势。

七、未来展望

• 销售预期：3月传统销售旺季叠加政策利好，市场或迎来阶段性改善。
• 行业趋势：房地产行业仍处于调整期，去库存和控增量成为政策核心。
• 产品创新：如“四代宅”等新型住房产品供应比例有望提升，推动行业优化。

八、分析师声明

• 本报告观点、逻辑和论据均为分析师蔡萌萌研究成果。
• 引用信息来源明确，不涉及利益冲突。

九、法律声明

• 本报告由金融街证券股份有限公司发布，具有证券投资咨询业务资格。
• 投资者应自行判断，谨慎决策，不将本报告作为唯一参考依据。

十、评级说明

• 公司评级：强于大市（维持）
• 行业评级：强于大市（维持）
• 基准指数：沪深300指数