深度报告-20260424-金融街证券-3月统计局房地产数据追踪_房地产行业_新房销售降幅收窄_开发投资延续下行_14页_1mb

房地产行业总结：2026年3月数据追踪

核心内容概览

2026年3月，中国房地产市场在政策调整和传统销售旺季的双重作用下，出现了一些积极信号，但整体仍处于调整阶段，行业复苏尚未显现。

主要观点

一、新房销售边际改善，一线城市房价环比上涨

• 销售数据：3月商品房销售额为0.91万亿元，累计同比-16.7%，单月同比-13.88%，环比+10.88%；销售面积为1.02亿平方米，累计同比-10.4%，单月同比-8.02%，环比+10.09%。
• 推盘与政策影响：3月作为传统销售旺季，开发商推盘积极性提升，多地优化限购和放松公积金贷款政策，市场信心逐步修复。
• 库存与去化：商品房待售面积7.86亿平方米，累计同比-0.1%；一线城市去化周期分别为29.29个月（北京）、19.01个月（上海）、21.13个月（深圳）等，部分城市去化周期仍较长。
• 需求端：居民收入和就业预期尚未明显改善，房价下跌预期仍存，市场仍处于筑底阶段。

二、二手房市场回暖迹象显现

• 价格表现：3月一线城市二手房价格环比增长0.4%，样本二线、三线城市环比下降0.2%、0.4%。
• 租金企稳：六大重点城市二手租金指数由降转增，租金市场出现一定修复，为后续房价企稳提供积极信号。
• 议价空间：北京、上海等重点城市二手房成交议价空间较2月扩大，成都的议价空间整体小于杭州、南京、武汉、广州。
• 政策影响：京沪新政刺激下，二手房成交套数有所回升，部分城市表现优于去年同期。

三、土地市场缩量延续，结构分化明显

• 成交规模：2026年1-3月，100大中城市成交住宅土地规划建筑面积同比下降30%；住宅土地成交总价同比下降38.61%。
• 区域差异：一线城市土拍支撑市场，占比达25.54%，高于往年平均水平。
• 拿地主体：央国企成为土地市场的主要参与者，如广州越秀集团、华润置地、保利发展等，其资金实力较强，具备较强的拿地能力。

四、房地产开发投资持续下行

• 投资数据：3月房地产开发投资完成额累计同比-11.2%，降幅较前月略有扩大。
• 新开工与竣工：新开工面积累计同比下降20.3%，竣工面积累计同比下降25%；但降幅较前月有所收窄，显示供给端在逐步适应市场需求。
• 行业转型：房地产行业正从“高杠杆、高周转”向“控增量、去库存”转型，开发商投资动力不足。

关键信息

• 销售与投资：3月新房和二手房销售有所改善，但投资仍处于下行通道，尚未出现明显拐点。
• 政策影响：京沪政策进一步放松，带动新房和二手房成交走出独立行情，呈现“量稳价涨”特征。
• 租金修复：租金市场出现企稳信号，成为房价的“基本面锚点”，有助于支撑房价。
• 投资建议：
  1. 关注核心区域新增货值充足的开发商，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团、华润置地、中国金茂。
  2. 商业运营能力突出的开发商如恒隆地产、太古地产，在存量时代价值凸显。
  3. 二手房成交占比提升，可关注中介机构如贝壳-W、我爱我家。

风险提示

• 销售不及预期：商品房销售可能继续低于预期，影响行业复苏节奏。
• 政策效果不佳：调控政策可能未能有效提振市场信心。
• 去库存压力：商品房去库存速度可能不及预期，影响行业流动性。

图表概览

• 图1：3月商品房销售额与销售面积数据
• 图2：重点35城商品住宅批准上市数据
• 图3：70个大中城市新房价格指数变化
• 图4：一线城市二手房价格环比增长
• 图5：重点城市二手房成交议价空间变化
• 图6：住宅土地成交规模与结构
• 图7：房地产开发投资完成额变化
• 图8：新开工与竣工面积变化
• 图9：重点房地产ETF行情变动

结论

2026年3月，房地产市场在政策支持和销售旺季的推动下，出现了一定的回暖迹象，尤其在一线城市新房和二手房价格上表现较为积极。然而，整体行业仍面临销售和投资下行压力，去库存任务依然艰巨。未来需关注政策效果、市场信心恢复及租金市场稳定情况，以判断房地产市场能否实现真正的复苏。