> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产行业总结：新房销售延续调整，核心城市释放积极信号 ## 核心内容概述 2026年上半年，中国房地产行业整体仍处于筑底调整阶段，新房销售市场持续低迷，开发投资低位运行，但核心城市和二手房市场出现积极信号，为行业复苏提供了潜在支撑。 --- ## 主要观点 ### 一、新房销售市场延续调整 - **销售数据**：1-6月商品房销售额累计同比下降13.6%，单月同比-15.48%，环比+34.77%；销售面积累计同比下降11.6%，单月同比-16.28%，环比+45.49%。 - **市场表现**：整体市场仍处于调整期，销售总量复苏需时间，但部分核心城市表现优于全国。 - **库存情况**：截至2026年6月，商品房待售面积为7.63亿平方米，累计同比下降0.9%；去化周期分化明显，核心城市去化周期较低，非核心城市则较高。 ### 二、二手房市场表现相对稳健 - **成交量**：6月重点城市二手房成交量保持增长，上海同比+21.1%，北京同比+11.4%。 - **价格趋势**：一线城市二手房价格环比连续4个月正增长，6月环比+0.3%；二线城市和三线城市价格指数环比下降。 - **议价空间**：上海、北京等核心城市二手房议价空间收窄，表明市场信心有所恢复；成都议价空间小于其他城市。 ### 三、土地市场缩量延续，结构分化 - **土地成交规模**：1-6月100大中城市住宅土地成交面积同比下降29.6%，成交总价同比下降33.44%。 - **区域差异**：一线城市支撑土拍市场，占比达25.77%；央国企成为土地市场的主要参与者，民企参与度相对较低。 - **土拍趋势**：开发商在土拍市场“补库存”相对谨慎，土地供给进一步缩量。 ### 四、开发投资持续下行 - **投资数据**：6月房地产开发投资完成额累计同比-18%，降幅扩大；新开工面积累计同比-23.4%，竣工面积累计同比-23.7%。 - **对经济影响**：开发投资持续低迷拖累固定资产投资，但核心城市和央国企投资仍有一定支撑。 ### 五、投资建议 - **市场判断**：新房销售市场仍处于筑底阶段，但核心城市积极信号显现。 - **投资逻辑**：核心城市二手房和租金市场释放出稳定信号，租金收益率提升可能带动房价企稳。 - **ETF表现**：重点房地产ETF整体表现分化，部分基金小幅上涨，但多数仍面临下跌压力。 --- ## 关键信息汇总 | 类别 | 数据/趋势 | |------|----------| | 新房销售 | 销售额累计同比-13.6%，销售面积累计同比-11.6% | | 二手房市场 | 一线城市二手房价环比连续4个月正增长 | | 土地市场 | 住宅土地成交面积同比下降29.6%，成交总价同比下降33.44% | | 开发投资 | 累计同比-18%，新开工面积累计同比-23.4% | | 去化周期 | 核心城市去化周期低，非核心城市去化周期超30个月 | | 租金市场 | 北京、天津租金指数持续增长，上海、成都持平，广州下降 | | 投资建议 | 关注核心城市和央国企支撑的房地产板块 | | 风险提示 | 商品房销售不及预期、政策调控效果不及预期、去库存不及预期 | --- ## 风险提示 1. **商品房销售不及预期风险**：市场整体仍处于调整期，销售复苏存在不确定性。 2. **政策调控效果不及预期风险**：当前政策对市场影响有限，调控效果可能未达预期。 3. **商品房去库存不及预期风险**：去库存进展缓慢，部分城市库存压力依然较大。 --- ## 结论 2026年上半年，房地产行业整体表现疲软，新房销售和开发投资持续低迷，但核心城市二手房市场和租金市场展现出一定的韧性，为行业未来复苏提供潜在支撑。建议关注核心城市及央国企主导的房地产板块，同时警惕市场销售不及预期、政策效果不达预期及去库存压力等风险。