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房地产行业：一线城市房价延续改善，开发投资仍有压力

核心内容概述

2026年5月，中国房地产市场呈现出分化态势。一线城市新房和二手房价格延续正增长，但整体市场仍处于筑底阶段，销售和投资端复苏动力不足。开发投资持续下行，土地市场缩量明显，央国企在土地市场中占据主导地位。市场基本面中的租金企稳为房价修复提供了支撑，短期内需关注租金变化。投资建议聚焦于具备核心区域新增货值、老库存减值计提充分及商业运营能力强的开发商，同时关注二手房交易占比提升带来的中介机构机会。

主要观点

一、新房市场

• 销售情况：5月商品房销售额为0.64万亿元，累计同比-13.5%，单月同比-9.79%，环比+10.93%；销售面积为0.61亿平方米，累计同比-10.8%，单月同比-14.06%，环比+5.74%。
• 价格走势：70个大中城市新房价格指数环比下降0.2%，一线城市新房价格指数连续4个月上涨，环比+0.2%；二三线城市分别环比-0.1%、-0.4%。
• 推盘与需求：重点35城商品住宅批准上市10.98万套，单月同比+12.7%，但累计同比-15.91%。居民加杠杆动力不足，新增居民中长期贷款-571亿元。
• 去化周期：截至5月，中国商品房待售面积7.72亿平方米，累计同比-0.4%。一线城市去化周期分别为27.59个月、19.49个月、21.19个月、24.48个月、10.86个月，而南京、无锡、沈阳、青岛等城市去化周期超过30个月。

二、二手房市场

• 成交热度：一线城市二手房市场热度延续，尤其是上海、北京、深圳。上海5月二手房成交套数同比增长30.95%，北京增长12.6%。
• 价格表现：70个大中城市二手房价格环比降幅扩大，一线城市二手房价格指数环比连续3个月正增长，环比+0.4%；样本二线、三线城市分别环比-0.2%、-0.4%。
• 议价空间：上海二手房议价空间较4月收窄，成都二手房议价空间整体小于杭州、南京、武汉、广州。
• 租金企稳：一线城市租金指数保持正增长，广州租金持平，北京、深圳租金环比下降，租金企稳为房价提供支撑。

三、土地市场

• 成交规模：1-5月住宅土地成交规划建筑面积0.49亿平方米，同比下降33%；成交总价0.42万亿元，同比下降38.51%。
• 结构分化：一线城市支撑土拍市场，占总成交价值的26.58%。央国企在土地市场中占据主导地位，如越秀地产、华润置地、保利发展等。

四、开发投资

• 投资完成额：5月房地产开发投资完成额累计同比-16.2%，降幅扩大。
• 新开工与竣工：5月新开工面积累计同比-22.6%，施工面积累计同比-12.3%，竣工面积累计同比-23.4%。市场尚未明显复苏，开发商新开工动力不足。

关键信息

1. 销售市场表现

• 新房销售：销售面积和销售额累计同比降幅分别扩大和收窄，价格有所修复。
• 二手房销售：一线城市保持正增长，上海成交热度持续，带动议价空间收窄。

2. 土地市场趋势

• 缩量延续：住宅用地成交大幅下滑，央国企为主要拿地主体。
• 结构分化：一线城市支撑土拍市场，去化确定性较强。

3. 投资与开发

• 投资持续下行：开发投资完成额累计同比-16.2%，新开工和竣工面积降幅扩大。
• 市场筑底：销售市场尚未明显复苏，价格修复仍需时间。

4. 投资建议

• 关注开发商：具备老库存减值计提充分、核心区域新增货值充足的开发商，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团、华润置地、中国金茂等。
• 商业运营能力：恒隆地产、太古地产等商业运营能力强的开发商在存量时代价值凸显。
• 中介机构机会：随着二手房成交占比提升，贝壳-W、我爱我家等中介机构布局机会值得关注。

风险提示

1. 商品房销售不及预期
2. 政策调控效果不及预期
3. 商品房去库存不及预期