房地产开发行业2023中期策略：等待与希望-20230626-国盛证券-43页_2mb

房地产开发行业2023年中期策略总结

核心内容

2023年上半年，中国房地产行业整体呈现销售复苏短暂、土地供应收缩、库存高位盘整的特征。政策效果有限，行业仍处于长坡下行阶段的腰部位置，市场情绪持续低迷，且未来趋势性下行可能继续影响地方财政和就业。

主要观点

1. 销售复苏昙花一现

   • 2022年全国商品房销售额已跌回2017年水平，2023年1-5月销售额回落至2018年水平。
   • 2023年Q1销售短暂冲高后，4、5月销售连续下滑，6月预计同比转负。
   • 销售总量和去化率在核心城市有所企稳，但整体市场情绪仍偏弱，一线城市表现更为坚挺，三四线城市持续探底。

2. 土地供应量缩质升

   • 土地成交面积降至十年新低，土地投资低迷，主要因销售走弱、房企拿地意愿不足、城投拿地能力下降及参与房企减少。
   • 政府采取“量少质优”策略，核心城市推地引发热度，但土拍热度仍依赖销售市场恢复。
   • 土地成交楼面价显著上升，但土地成交面积下降幅度大于金额下降幅度，导致整体去化压力较大。

3. 新房库存高位盘整

   • 狭义库存自2020年后进入高位盘整期，2023年上半年库存小幅回落，但整体仍处于历史高位。
   • 三线城市库存压力尤为严重，去化周期普遍高于20个月，市场供需双弱，库存难以快速消化。

关键信息

• 政策托底效果有限：融资端的“三支箭”政策对房企融资帮助有限，多数城市政策已接近“顶格”，一线城市仍有一定放松空间。
• 行业分化明显：一线、二线城市销售表现相对较好，而三四线城市销售持续低迷。
• 土拍市场分化：核心城市土拍热度较高，但三四线城市仍处于低位运行，流拍率和溢价率结构性提升。
• 房企集中度提升：头部房企和国央企在重点城市拿地集中度提高，民企虽有所回暖但仍不及2021年。
• 库存去化周期：70城住宅库存去化周期为17.7个月，三线城市去化周期最高，库存压力较大。

投资建议

• 关注城市分化：建议投资一线+不超过三分之二的二线+少量三线城市，这些城市有望在中周期跑赢全国平均水平。
• 优选优质房企：优质房企在市场调整期更具抗跌能力，在复苏期能率先受益。
• 择股方向：
  • A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A；
  • H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外宏洋；
  • 一线城市政策受益区域概念公司（如北京一城建发展）；
  • 行业beta增长的物业企业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。

风险提示

• 基本面下行超预期；
• 政策放松不及预期；
• 库存高企对销售和价格的持续压制；
• 土地市场热度未能持续，销售复苏乏力。

图表目录摘要

• 全国商品房销售面积和销售额走势
• 百城季度及月度销售额变化
• 300城土地成交面积与金额变化
• 不同能级城市土地成交金额及同比
• 土拍流拍率和溢价率变化
• 不同城市库存去化周期及库存变化
• 重点房企拿地集中度
• 房企销售与融资情况
• 房企盈利预测

结论

当前房地产行业处于销售和土地投资双弱的阶段，库存高位盘整，政策托底效果有限。未来行业趋势性下行仍将持续，但优质房企和核心城市有望在政策刺激下率先复苏，成为投资重点。整体来看，房地产市场正经历深度调整，分化是主旋律。