20210905-国盛证券-房地产开发行业周报_北京_深圳_武汉发布第二批集中供地；广州建立二手房成交参考价格机制_25页_2mb

房地产开发行业周报总结

核心内容

本周房地产行业呈现以下主要趋势和变化：

• 政策动态：北京、深圳、武汉发布第二批集中供地；广州建立二手房成交参考价格机制；多地出台楼市新政，加强调控力度。
• 市场表现：中信房地产指数累计变动幅度为5.5%，领先大盘5.14个百分点，排名行业第4。本周上涨个股共117支，下跌个股23支。
• 新房成交：52个城市新房成交面积为664.3万平方米，环比上升7.3%，同比下降15.0%。一线城市成交面积环比下降，部分二线城市和三线城市出现显著增长。
• 二手房成交：11城二手房总成交面积为102.4万方，环比下降5.0%，同比下降36.0%。一线、二线和三线城市成交面积环比分别下降0.9%、3.6%、18.1%。
• 去化周期：14座样本城市平均去化周期为16.3月，环比下降1.4%。三线城市去化周期环比增长7.2%。
• 融资情况：本周房企信用债发行8只，规模73.70亿元，净融资额为-84.18亿元，环比减少54.08亿元。

主要观点

政策追踪

• 中央政策：国新办强调住房矛盾从总量短缺转向结构性供给不足，提出建立“人、房、地、钱”联动机制，重点解决人口净流入城市的保障性租赁住房问题。发改委推动户籍制度改革，放宽落户限制。财政部明确契税优惠政策，包括离婚分割财产免征契税。
• 地方政策：广州发布二手房参考价机制，限制高价房源挂牌；西安限购升级，限制二套房购买时间和夫妻离异购房；长春集中供地以棚改为主，鼓励人才和农民购房；徐州实行公证摇号销售，打击捂盘和哄抬房价行为；嘉兴集中供地揽金61亿元，科技城板块均价1.5~1.9万元/㎡。

行情回顾

• 行业表现：中信房地产指数上涨5.5%，涨幅领先大盘。本周上涨个股117支，下跌个股23支。
• 个股表现：涨幅前五为中天金融、中关村、京投发展、深赛格、ST新梅；跌幅前五为中国恒大、蓝光发展、禹洲集团、建业地产、富力地产。
• 重点房企：滨江集团、金地集团、中国铁建、保利地产、新城控股涨幅居前；中国恒大、蓝光发展、禹洲集团、建业地产、富力地产跌幅居前。

成交与去化情况

• 新房成交：一线城市成交面积环比下降，部分二线城市和三线城市成交面积环比上升。成渝、山东半岛城市群同比上升，其他城市群同比下降。
• 二手房成交：11城二手房成交面积环比下降，部分城市如东莞成交面积上升。样本一线、二线、三线城市成交面积环比分别下降0.9%、3.6%、18.1%。
• 去化周期：一线城市去化周期为12.2月，环比下降1.6%；二线城市去化周期为18.1月，环比下降2.5%；三线城市去化周期为28.5月，环比上升7.2%。

关键信息

政策方面

• 集中供地：北京、深圳、武汉发布第二批集中供地，供地规模和区域有所调整，溢价率控制在10%以内。
• 保障性租赁住房：多地推动保障性租赁住房建设，如广州、长春、徐州等，重点解决新市民和青年人住房问题。
• 二手房参考价机制：广州发布首批热点区域二手房参考价，影响房地产经纪机构和网络平台房源挂牌。

市场表现

• 成交数据：新房成交面积环比上升，但同比下降；二手房成交面积和套数均下降，三线城市降幅较大。
• 去化周期：一线城市去化周期较低，房价存在上涨动力；三线城市去化周期较高，市场活跃度较低。

融资情况

• 信用债发行：本周房企信用债发行规模为73.70亿元，环比减少5.90亿元；净融资额为-84.18亿元，环比减少54.08亿元。
• 债券类型：以一般中期票据为主，主体评级以AAA和AA+为主。

投资建议

• 商业地产：现金流优秀、运营能力提升的公司如华润置地、龙湖集团、新城控股。
• 经纪服务：受益于二手房市场红利的龙头如贝壳、我爱我家。
• 商管+物管：稀缺消费升级的商管+物管公司如华润万象生活。
• 龙头房企：经营稳健、现金流充裕、销售增长潜力大的公司如金地集团、保利地产、万科A。
• 代建行业：龙头企业如绿城管理控股。

风险提示

• 疫情影响：疫情超预期可能影响销售表现。
• 销售下行：销售超预期下行可能对行业造成压力。

相关研究

• 《房地产开发：本周5城集中供地挂牌，出让规则调整；52城新房成交面积同比下降20.6%》
• 《房地产开发：16城7月新房售价环比下跌；苏州、济南、杭州、沈阳集中供地出让延期》
• 《房地产开发：苏州、济南、杭州推迟集中供地，禁“马甲”公司拿地》

图表目录

• 图表1：中央政策（8.22-8.28）
• 图表2：地方政策（8.22-8.28）
• 图表3：各行业涨跌幅排名
• 图表4：本周各交易日指数表现
• 图表5：近52周地产板块表现
• 图表6：本周（8.21-8.27）涨幅前五个股
• 图表7：本周（8.21-8.27）跌幅前五个股
• 图表8：重点房企涨跌幅排名
• 图表9：本周（8.21-8.27）重点房企涨幅前五个股
• 图表10：本周（8.21-8.27）重点房企跌幅前五个股
• 图表11：52城周度成交面积跟踪
• 图表12：各城市群周度成交面积跟踪
• 图表13：本周11城二手房成交套数及同环比
• 图表14：本周2个一线城市二手房成交套数及同环比
• 图表15：本周6个二线城市二手房成交套数及同环比
• 图表16：本周3个三线城市二手房成交套数及同环比
• 图表17：本周11城二手房成交面积及同环比
• 图表18：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比
• 图表19：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比
• 图表20：本周3个三线城市二手房成交面积及同环比
• 图表21：本周11城二手房成交数据
• 图表22：14座样本城市去化周期情况
• 图表23：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额
• 图表24：本周房企债券发行以债券评级划分
• 图表25：本周房企债券发行以债券类型划分
• 图表26：本周房企债券发行以期限划分
• 图表27：房企每周融资汇总
• 图表28：近12月新增居民中长期贷款及同环比
• 图表29：近2年贷款利率变化
• 图表30：近5年商业性房地产贷款余额及同比环比
• 图表31：近5年商业性房地产贷款新增额及同比
• 图表32：近5年贷房地产开发贷款余额及同比环比
• 图表33：近5年贷房地产开发贷款新增额及同比
• 图表34：近5年投向房地产的资金信托余额及同比环比
• 图表35：近5年投向房地产的资金信托新增额及同比
• 图表36：北京商品房销售情况
• 图表37：上海商品房销售情况
• 图表38：广州商品房销售情况
• 图表39：深圳商品房销售情况
• 图表40：杭州商品房销售情况
• 图表41：南京商品房销售情况
• 图表42：武汉商品房销售情况
• 图表43：成都商品房销售情况
• 图表44：青岛商品房销售情况
• 图表45：苏州商品房销售情况
• 图表46：宁波商品房销售情况
• 图表47：东莞商品房销售情况
• 图表48：济南商品房销售情况
• 图表49：福州商品房销售情况
• 图表50：惠州商品房销售情况
• 图表51：扬州商品房销售情况
• 图表52：南宁商品房销售情况
• 图表53：温州商品房销售情况
• 图表54：韶关商品房销售情况
• 图表55：淮安商品房销售情况