2017年-数据局_中国指数研究院：2017中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究_45页_4mb

2017年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究总结

核心内容

中国指数研究院于2017年发布了《中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究》，基于城市群视角，对全国297个地级以上城市进行房地产开发投资吸引力评价。研究指出，随着中国房地产市场进入分化阶段，城市群成为城市发展的主要形态，城市间的联系更加紧密，资源与要素流动更加频繁，投资吸引力呈现出明显的区域特征。

主要观点

• 城市分化加剧：一线城市仍为市场核心，但二线城市和部分三四线城市因受核心城市辐射，投资吸引力显著提升。
• 城市群效应凸显：京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝五大城市群占据全国11%的国土面积，贡献了55%的GDP，成为经济最活跃、潜力最突出的区域。
• 房地产投资逻辑转变：房地产开发投资吸引力评价体系以市场容量和增值潜能为核心维度，涵盖经济、人口、交通、产业等10大方面，40项具体指标。
• 政策驱动发展：京津冀协同发展、雄安新区建设、长三角与珠三角的创新与开放优势，以及成渝的产业承接能力，均推动城市群投资潜力提升。
• 人口迁徙趋势：一线城市人口集聚能力强，但部分城市如天津、重庆、郑州等因产业转移和政策支持，人口增长显著，带动房地产市场需求。

关键信息

一、城市分级与投资吸引力

• 1线城市（4个）：北京、上海、广州、深圳，投资吸引力全国领先。
• 1.5线城市（7个）：杭州、苏州、南京、天津、重庆、成都、武汉，表现优于传统二线城市。
• 2线城市（18个）：西安、长沙、郑州、合肥、厦门、沈阳、济南、南昌、福州、宁波、东莞等，其中郑州、合肥、厦门表现突出。
• 2.5线城市（24个）：南宁、廊坊、东莞、佛山、中山、宁波、珠海、惠州等，部分城市如东莞、佛山投资潜力显著。
• 3线城市（69个）：徐州、珠海、南昌、襄阳、宜昌等，经济及房地产市场规模适中。
• 3.5线与4线城市（175个）：经济水平较低，人口较少，房地产市场发展受限。

二、城市群发展现状与潜力

1. 京津冀城市群

• 发展现状：北京为核心，天津和河北为次级，人口和经济差距明显。
• 发展潜力：雄安新区的设立将推动京津冀一体化，天津和河北有机会承接产业转移，形成新的增长极。
• 交通与产业：2020年前将实现高铁网络覆盖，形成1小时通勤圈，推动区域协同发展。

2. 长三角城市群

• 发展现状：国内最成熟城市群之一，经济水平高，城市等级完备。
• 发展潜力：上海为核心，杭州、南京等城市协同发展，合肥人口吸引力上升，未来将形成多中心格局。

3. 珠三角城市群

• 发展现状：依托港澳，开放程度高，制造业基础雄厚。
• 发展潜力：广佛与深莞一体化程度高，未来将向湾区时代迈进。

4. 长江中游城市群

• 发展现状：武汉、长沙、南昌为核心，人口增长较快。
• 发展潜力：轨道交通将带动周边城市价值提升，未来以都市圈形式发展。

5. 成渝城市群

• 发展现状：重庆和成都为核心，产业承接能力强。
• 发展潜力：未来随着城市联动增强，周边城市如绵阳、德阳等将快速发展。

三、房地产开发投资数据

• 全国开发投资总额：2016年达9.2万亿元，同比增长6.1%。
• 一线城市投资：北京、上海、重庆投资总额超过3500亿元，但增速放缓。
• 二线城市投资：郑州、成都、杭州等城市投资规模较大，增速接近20%。
• 三四线城市投资：多数城市投资规模较小，增长乏力。

四、市场分化与增长趋势

• 市场分化：一线城市需求稳定，二线城市及周边三四线城市表现突出。
• 增长显著城市：郑州、武汉、成都、天津、东莞、佛山等城市因产业转移和政策支持，开发投资额和销售面积增长明显。
• 区域差异：东部沿海城市表现优于中西部，但中西部核心城市如郑州、武汉、重庆等潜力巨大。

五、投资吸引力评价体系

• 评价维度：市场容量与增值潜能两大维度，涵盖经济、人口、产业、交通等10大方面。
• 方法论：采用因子分析法，通过相关矩阵、特征值、累计特征值和因子载荷，确定城市吸引力得分。
• 数据来源：CREIS中指数据、国家统计局、各省市统计年鉴等，涵盖2005-2016年连续12年数据。

六、政策与未来展望

• 国家战略推动：京津冀协同发展、长江经济带、一带一路等政策将促进城市群发展，形成新的经济增长极。
• 城市群发展趋势：从强核高聚合力到网状辐射，再到多中心大都市带，城市群发展将逐步推进。
• 未来潜力城市：雄安新区、天津、保定、石家庄、东莞、佛山等城市因政策、交通、产业优势，将成为投资热点。

结语

2017年，中国城市房地产开发投资吸引力研究强调城市群在城市格局重塑中的核心作用。随着政策推动和产业转移，京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝五大城市群将成为未来房地产投资的重点区域。研究为政府宏观调控和企业跨区域投资提供了科学依据，也揭示了城市发展的新趋势。