20230313-中国银河-房地产行业周报_REITs市场波动_新一轮REITs上市_扩募热潮开启_13页_1mb

报告摘要

房地产行业周报总结 - 2023年03月13日

核心内容

本周房地产行业REITs市场整体呈现波动，但表现优于A股市场，显示出较强的抗跌能力。同时，新一轮REITs上市和扩募热潮正在开启，显示出政策支持和市场对基础设施资产证券化的持续关注。

主要观点

政策支持：国家发改委、证监会等相关部门出台多项政策，鼓励民间资本参与REITs发行，推动基础设施建设融资成本降低，支持实体经济发展。两会代表积极献策，建议修改基金法以简化REITs产品结构，提供政策保障。
市场表现：本周中证REITs指数收盘下跌1.12%，优于上证指数等A股指数，但弱于国债指数。产权类REITs指数跌幅较小，而特许经营权类REITs指数跌幅较大。
板块表现：园区基础设施板块REITs基金抗跌性较强，本周收益率为-0.41%，较上市以来上涨25.66%。生态环保板块表现较差，收益率为-2.02%。交通基础设施板块和保障性租赁住房板块也表现出一定抗跌性。
基金表现：华润有巢REIT、东久REIT、张江REIT领涨，分别上涨1.82%、0.77%、0.25%。京保REIT、厦门安居REIT、首创水务铁建REIT、苏交REIT领跌。
市场活跃度：本周REITs成交活跃度有所下滑，公募基金成交3.50亿份，环比下降8.34%。园区基础设施板块成交额最高，占整体的49%。
估值情况：园区基础设施、交通基础设施、保障性租赁住房REITs估值相对净值高估，其中张江REIT、鹏华深圳能源REIT、首钢绿能、红土创新盐田港REIT、临港REIT高估率大于30%。鹏华深圳能源REIT、临港REIT的ABS估值相对低估。
新项目进展：中信建投国家电投新能源REIT和中航京能光伏REIT获批，预计募集资金超100亿元，标志着我国REITs市场迎来首批新能源REITs。中金普洛斯REIT等也将迎来新一轮扩募。

关键信息

一、政策与市场动态

发改委：推动高质量民间投资项目发行基础设施REITs，激发民间投资活力。
上交所：推进REITs常态化发行，优化债券市场结构。
两会观点：
- 田国立建议构建全方位住房金融服务体系。
- 黄毅建议出台支持REITs基金的政策。
- 沙雁建议修改基金法以简化REITs产品结构。

二、市场表现

整体市场：本周市场整体下行，中证REITs指数下跌1.12%，优于A股指数。
板块表现：
- 园区基础设施板块抗跌，收益率-0.41%，较上市以来上涨25.66%。
- 交通基础设施板块收益率-0.77%，较上市以来下跌3.12%。
- 保障性租赁住房板块收益率-0.87%，较上市以来上涨13.26%。
- 生态环保板块收益率-2.02%，较上市以来上涨14.51%。
基金表现：
- 华润有巢REIT涨幅1.82%，东久REIT涨幅0.77%，张江REIT涨幅0.25%。
- 京保REIT跌幅-1.94%，厦门安居REIT跌幅-2.19%，首创水务铁建REIT跌幅-2.33%，苏交REIT跌幅-0.05%。

三、市场活跃度

成交量：本周REITs市场公募基金成交3.50亿份，环比下降8.34%。
成交额：本周成交额为17.29亿元，环比下降12.69%。
换手率：周度换手率为94.37%，环比下降8.33%。
板块占比：园区基础设施板块成交额占38%，交通基础设施板块占31%。

四、估值情况

REITs估值：园区基础设施、交通基础设施、保障性租赁住房REITs估值相对净值高估，高估率大于30%。
ABS估值：鹏华深圳能源REIT、临港REIT的ABS估值相对低估。
其他：安徽交控、平安广州广河REIT、中交REIT的REITs估值存在低估现象，但ABS估值相对高估。

五、基金进展

新能源REITs：中信建投国家电投新能源REIT和中航京能光伏REIT获批，预计募集资金超100亿元。
项目信息：
- 中信建投国家电投新能源REIT底层资产为滨海北H1、H2海上风电项目，合计装机规模500兆瓦。
- 中航京能光伏REIT底层资产为陕西榆林和湖北随州光伏电站项目，年发电收入超4亿元。

六、风险提示

项目运营风险：项目现金流偏差可能导致收益波动。
行业下行风险：房地产行业整体下行可能影响REITs表现。
政策风险：政策支持力度不及预期可能影响市场发展。

附录

分析师：王秋蘅
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评级标准：
- 推荐：未来6-12个月行业指数超越基准指数平均回报20%及以上。
- 谨慎推荐：未来6-12个月行业指数超越基准指数平均回报。
- 中性：未来6-12个月行业指数与基准指数平均回报相当。
- 回避：未来6-12个月行业指数低于基准指数平均回报10%及以上。