20230422-德邦证券-周观REITs2023年4月第3周_首批公募REITs扩募项目落地_REITs市场继续下行_22页_2mb

REITs市场分析报告总结

投资要点

• 首批公募REITs扩募项目成功落地，包括博时蛇口产园REIT、中金普洛斯REIT等，涉及表决扩募和新购入基础设施项目，这是推动REITs常态化发行的关键举措，体现了市场成长性和投资价值。
• 当前市场表现：本周REITs市场总体下行，中证REITs指数下跌2.70%，REITs总指数下跌0.81%。领涨的REITs包括华夏越秀高速公路REIT（+167%）、红土深圳安居REIT（+145%），而领跌的是建信中关村产业园REIT（-916%）。与主要大类资产相比，REITs指数跑赢沪深300指数0.65个百分点，但跑输中证全债指数0.94个百分点。
• 相关性分析显示，近250天REITs指数与大盘相关性较低：中证REITs指数与沪深300指数相关系数0.33，与中证全债指数0.00；REITs内部相关性最高的是产业园区和仓储物流指数（0.76）；与股票板块的相关性，生态环保REITs指数在近20天相关性最强（0.60）。
• 流动性方面，本周成交活跃度提升，REITs总成交额(MA5)416亿元，环比上升47%；园区基础设施REITs成交额占比最高（31.8%）。成交量和换手率也有显著增加。
• 估值情况：各类型REITs估值分化，园区基础设施REITs中建信中关村产业园REIT的PV倍数最低（0.89），交通基础设施REITs中平安广交投广河高速REIT估值收益率最高（961%）。
• 风险提示：基础资产经营不确定性高，现金流预测可能不准确，以及REITs发行进度可能不及预期。

市场表现

• 本周REITs市场整体下跌，领涨REITs为华夏越秀高速公路REIT（+167%）、红土深圳安居REIT（+145%），领跌REITs为建信中关村产业园REIT（-916%）。细分类型中，交通基础设施和生态环保表现相对较差。
• 与大类资产相比：REITs指数跑赢沪深300指数，但略输债券指数；与商品指数相比表现较好。

相关性与流动性

• REITs指数与大盘资产（如沪深300、中证全债、南华商品）的相关性长期较低。
• 流动性指标显示本周成交额、成交量和换手率普遍上升，特别突出的是园区基础设施REITs类别。

一级市场与动态

• 列入了近期REITs发行动态和潜在项目信息，包括多个项目状态更新，以及政策支持和行业事件，体现了REITs市场逐渐常态化和多元化。

风险评论

强调了REITs投资风险，包括资产经营不确定性、现金流估计偏差和发行进度风险。