2025-06-04-城市测量师行-房地产行业_2025年1季度上海商办用地解读_7页_1mb

2025年1季度上海商办用地总结

核心内容概览

2025年第一季度，上海商办用地市场整体呈现供应量下降、成交量回升但价格下滑的趋势。市场进入传统淡季，仅浦东、闵行和青浦三个行政区有商办用地入市，显示出区域发展不均衡的特点。整体来看，市场活动受到政策调控和市场需求的影响，呈现出一定的波动性。

供求情况

• 供应情况：

  • 2025年一季度总计供应6幅商办用地，环比去年四季度下跌60%。
  • 供应土地总面积约16.63万平方米，环比下降71.1%，同比增长295%。
  • 供应建筑面积总计约20.92万平方米，环比减少84.12%，同比增长103%。

• 成交情况：

  • 一季度供应的6幅商办用地全部完成出让。
  • 成交土地总面积约16.63万平方米，环比下跌72.07%，同比增加125%。
  • 成交规划建筑面积约20.92万平方米，环比跌幅84.68%，同比上涨14.53%。

价格情况

• 成交总价：约8.98亿元，环比减少近九成，同比下滑27.38%。

• 平均成交楼面地价：约4292元/平方米，环比减少近三成，同比下降36.59%。

• 重点区域价格表现：

  • 青浦区：共成交4幅商办用地，总价约3亿元，平均楼面价2224元/平方米。
  • 浦东新区：成交1幅商办混合用地，楼面价4272元/平方米。
  • 闵行区：成交1幅商办用地，但该地块用途为餐饮旅馆，楼面价9452元/平方米。

办公自持情况分析

• 2025年一季度办公自持规划建筑面积：约5.68万平方米，环比减少73.66%，同比下滑21.7%。
• 2024年至今全市办公自持比例：占比20.8%，计容建筑面积276.85万平方米。
• 重点区域办公自持情况：
  • 浦东新区：1幅地块办公全部自持，自持面积2.52万平方米。
  • 青浦区：3幅地块办公自持比例均不低于40%，合计自持面积3.16万平方米。

重点出让地块介绍

2025年一季度共有4幅涉及办公用途的地块出让，土地用途为办公楼和商业用地。具体如下：

地块详情

• 浦东新区祝桥老镇社区 PDS7-0101 单元 G-6 地块：
  • 位于浦东新区祝桥板块，临近上海东站。
  • 由上海森松化工成套装备有限公司竞得，成交土地面积约1.98万平方米，成交总价约为1.27亿元。
  • 办公部分需结合区域整体规划，满足办公需求；商业部分需配置员工食堂、便利店等必备业态。
  • 该项目被列为祝桥镇2025年重点项目之一，森松集团拟建设亚洲地区总部办公大楼，借力东方枢纽新机遇，推动企业发展。

关键信息总结

• 一季度商办用地市场整体处于淡季，供应量大幅下降，但成交量略好于去年同期。
• 青浦区是本季度商办用地供应和成交的主要区域，浦东新区在办公自持方面表现突出。
• 办公自持比例持续下降，但仍是部分地块的重要特征。
• 森松集团在浦东祝桥地块的拿地标志着该区域的产业升级与重点发展。
• 市场价格整体下行，反映市场需求疲软和供应结构变化。

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