20210206-光大证券-中海物业-02669.HK-动态跟踪报告_启动项目合伙人制改革_激励迈出历史关键一步_3页_664kb

报告摘要

中海物业（2669.HK）于2021年2月5日正式启动项目总经理合伙人制改革，并举办首期项目总经理持牌资格认证开班式。此次改革被视为公司激励机制的重要突破，旨在通过管理机制创新和薪酬市场化变革，提升项目层面负责人的积极性，推动公司业务扩张与高质量发展。

改革背景与目标
- 中海物业作为老牌央企物业企业，面临成本上涨、市场竞争加剧、业务边界扩大的挑战。
- 项目总经理合伙人制改革是公司推进国企三年改革行动的关键举措，旨在通过机制创新突破发展瓶颈，实现持续、均衡、高质量发展。
职能划分与管理机制创新
- 公司将构建“集团-平台-项目”三级职能管控体系。
- 集团层面负责战略制定和标准设定，逐步从业务管控转向战略管控。
- 平台和项目层面则聚焦于具体业务扩张，以利润中心为定位，推动第三方外拓和项目落地。
人员激励与组织变革
- 此次改革将显著提升项目层面管理人员的主观能动性，增强一线员工的自觉性和创造性。
- 通过将个人利益与企业利益绑定，为公司扩大业务规模和提升市场竞争力奠定制度基础。
盈利预测与估值
- 公司2020-2022年归母净利润预测分别为7.0亿元、8.8亿元、11.2亿元。
- 对应EPS分别为0.21元、0.27元、0.34元。
- 给予公司2021年合理PE估值为35倍，对应目标价9.42港元，维持“买入”评级。

年份	营业收入（百万港元）	营业成本（百万港元）	归母净利润（百万港元）	EPS（元港币）
2018	4,155	3,306	402	0.12
2019	5,466	4,375	538	0.16
2020E	6,869	5,543	701	0.21
2021E	8,780	7,089	885	0.27
2022E	11,190	9,069	1,124	0.34

项目	2018（百万港元）	2019（百万港元）	2020E（百万港元）	2021E（百万港元）	2022E（百万港元）
流动资产	3,263	3,976	4,911	5,842	6,956
非流动资产	294	320	342	367	396
总资产	3,557	4,295	5,253	6,209	7,353
流动负债	2,406	2,696	3,128	3,431	3,745
非流动负债	22	64	65	68	72
总负债	2,428	2,761	3,193	3,499	3,817
股东权益合计	1,129	1,535	2,060	2,710	3,536

项目	2018（百万港元）	2019（百万港元）	2020E（百万港元）	2021E（百万港元）	2022E（百万港元）
经营活动现金流	229	307	572	665	975
投资活动现金流	-224	-497	-200	-190	-407
融资活动现金流	-384	-154	-196	-248	-315
净现金流	-378	-343	175	228	253

评级	说明
买入	未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上
增持	未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%
中性	未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%
减持	未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%
卖出	未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上
无评级	因无法获取必要的资料，或公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或其他原因，致使无法给出明确的投资评级。

本报告由光大证券股份有限公司研究所编写，基于合法获得的可靠信息，但不保证其准确性和完整性。
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