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报告摘要

中国海外物业 (2669:HK) 总结

核心内容概览

中国海外物业 (China Overseas Property) 在2018年上半年取得了显著的财务表现，收入同比增长20%至19亿港币，净利同比增长39%至2.21亿港币，超出预期约3%。公司维持其2018-2020年的每股净利预测分别为0.13港元、0.15港元和0.17港元，并将目标价从3.5港元下调至3.3港元，维持买入评级。

主要观点

收入增长：公司2018年上半年收入同比增长20%，主要得益于物业管理服务的稳定增长（19%）和增值服务的快速增长（34%）。
盈利能力提升：净利同比增长39%，EPS（每股盈利）同比增长39%至0.0672港元，显示公司盈利能力增强。
分红稳定：公司宣布派发中期股息每股0.20港元，同比增长33%，股息分派率维持在30%。
现金流状况良好：公司维持净现金状态，截至2018年6月在手现金达22亿港币。
毛利率改善：综合毛利率从27.4%提升至27.7%，主要由于酬金制管理面积的增加，其毛利率高达100%，而包干制的毛利率约为14%。
未来增长预期：公司预计未来三年总管理面积将分别增长17%、16%和15%，对应复合增长率16%。公司维持对总管理面积的预测值，分别为1.5亿平米、1.7亿平米和2.0亿平米。
估值与市场对比：当前股价较2018年6月高点回落约15%，目前估值为17倍19E PE，接近行业平均水平。在同行业中，绿城服务（2869:HK）估值为24倍19E PE，彩生活（1778:HK）为12倍19E PE。

关键信息

财务数据（2016-2020E）

项目	2016	2017	2018E	2019E	2020E
收入 (HK$m)	3,297	3,358	3,998	4,633	5,232
年同比 (%)	30%	2%	19%	16%	13%
净利润 (HK$m)	234	307	413	495	564
年同比 (%)	100%	31%	35%	20%	14%
EPS (HK$)	0.07	0.09	0.13	0.15	0.17
ROE (%)	32.3%	36.5%	41.3%	37.8%	33.8%
净负债率 (%)	Net Cash	Net Cash	Net Cash	Net Cash	Net Cash
股息收益率 (%)	1.7%	1.2%	1.6%	1.9%	2.2%
P/E (x)	35	27	20	17	15
P/B (x)	10	10	7	6	5

估值与市场对比

公司	代码	市值 (HK$bn)	评级	目标价 (HK$)	17A P/E	18E P/E	19E P/E	17A P/B	18E P/B	19E P/B	股息收益率	股价表现（2017）	股价表现（2018）
绿城服务	2869 HK	18.3	Outperform	8.70	40	31	24	8	7	6	1.1%	133%	8%
中国海外物业	2669 HK	8.4	Buy	3.30	27	20	17	10	7	6	1.6%	59%	20%
彩生活	1778 HK	9.3	Outperform	8.30	19	15	12	3	3	3	2.0%	-10%	37%
平均	-	-	-	-	29	22	18	7	6	5	1.6%	61%	22%

评级说明

买入 (BUY)：预期股价在12个月内将上涨超过20%。
跑赢大盘 (Outperform)：预期股价在12个月内将上涨10%-20%。
持有 (Hold)：预期股价在12个月内将下跌10%至上涨10%。
跑输大盘 (Underperform)：预期股价在12个月内将下跌10%-20%。
卖出 (SELL)：预期股价在12个月内将下跌超过20%。

行业评级说明

超配 (Overweight)：行业表现优于整体市场。
标配 (Equal weight)：行业表现与整体市场相近。
低配 (Underweight)：行业表现劣于整体市场。

重要披露

本报告由分析师Zoe Zhang撰写，未持有目标公司股份或衍生品。
公司及其关联方可能持有目标公司股份，但未提供任何补偿或利益。
报告基于公开信息，不保证其真实性、准确性或完整性。
报告内容仅供参考，不构成投资建议。
报告仅适用于专业投资者，不适用于其他个人或机构。

附录：财务预测

收入预测 (2013A-2020E)

年份	收入 (HK$m)	物业管理服务 (HK$m)	增值服务 (HK$m)
2013A	1,844	1,741	103
2014A	2,164	2,035	128
2015A	2,544	2,347	197
2016A	3,297	3,068	229
2017A	3,358	3,095	263
2018E	3,998	3,685	313
2019E	4,633	4,272	361
2020E	5,232	4,836	397

资产负债表预测 (2013A-2020E)

项目	2013A	2014A	2015A	2016A	2017A	2018E	2019E	2020E
总资产	1,715	1,941	2,166	3,188	3,558	3,893	4,341	4,775
总负债	1,284	1,415	1,535	2,366	2,696	2,751	2,864	2,914
股东权益	431	526	630	821	862	1,142	1,478	1,860

现金流量表预测 (2013A-2020E)

项目	2013A	2014A	2015A	2016A	2017A	2018E	2019E	2020E
经营活动产生的现金流	294	138	451	718	938	1,205	1,480	1,703
投资活动产生的现金流	(7)	(133)	372	(22)	(200)	(54)	(138)	(160)
融资活动产生的现金流	35	20	(52)	44	(365)	(777)	(922)	(1,078)
现金及现金等价物净增加额	303	10	737	693	312	291	320	352