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中国海外物业（2669:HK）2018年3月研究报告总结

核心内容

本报告对中国海外物业（China Overseas Property）的财务表现、业务发展和估值进行了详细分析，并维持“买入”评级，同时将目标价从3.15港元上调至3.50港元。

主要观点

• 财务表现：2017年公司净收入达到3.07亿港元，同比增长29.1%。尽管低于预期，但受益于加强的成本控制，经营利润同比增长26.6%至4.38亿港元。
• 盈利能力：公司每股净利（EPS）为0.093港元，同比增长29.1%。公司全年派发股息为0.030港元/股，同比增长36%，股息分派率为32%。
• 业务拓展：2017年10月，公司以1.9亿元收购中信物业管理有限公司，新增管理面积2410万平米。截至2017年底，公司总合约管理面积达1.28亿平米。
• 估值调整：考虑到行业估值重估和市场情绪稳定，将2018年目标市盈率（PE）从25倍上调至27倍，对应目标价为3.50港元，较当前价格有约24%的上涨空间。
• 毛利率展望：预计2018-2020年公司毛利率将提升至25-26%，主要受益于酬金制合同占比上升，该类合同毛利率高达100%。

关键信息

财务数据（单位：亿港元）

业务发展

• 公司主要服务于中高端住宅市场，平均月度物业管理费为4.7元/平米，行业领先。
• 2017年，公司合约管理面积达1.28亿平米，其中73%来自中国海外发展（COLI），19%来自中信物业管理（CITIC），8%来自第三方项目。
• 2018年预计合约管理面积增长17%至1.5亿平米，2019年增长16%至1.7亿平米，2020年增长15%至2.0亿平米。
• 酬金制合同占比上升，2017年占物业管理收入的7.3%，预计2018-2020年将带动毛利率提升。

估值分析

• 当前股价对应2018年市盈率（PE）为22倍，与行业平均估值相近。
• 由于行业整体上涨约20%，公司估值受到同行业强劲业绩的推动。
• 由于公司具备强势开发商背景，盈利增长稳定，维持买入评级。

相关公司对比

结论

中国海外物业在2017年实现了稳定的盈利增长和业务扩张，尽管利润率提升不及预期，但成本控制效果显著。随着行业估值重估和公司业务的持续增长，维持“买入”评级，并将目标价上调至3.50港元，预期股价有约24%的上涨空间。