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中海物业集团有限公司（2669:HK）研究报告总结

核心内容概览

中海物业集团有限公司（2669:HK）是一家具备开发商背景的高端物业管理服务提供商，其管理面积主要来源于中国海外发展（COLI）的项目。公司于2018年2月被纳入恒生港股通指数，标志着其获得更多内地投资者的关注，有利于提升市场流动性与估值。

主要观点

• 股价表现：截至2018年2月，中海物业股价年初至今上涨11%，优于同期恒生国企指数（上涨6%）。
• 估值提升：公司当前估值为19倍18年PE，高于行业平均的17倍。预计行业估值将重估，18年目标PE倍数从20倍上调至25倍。
• 盈利预测：我们维持2017年每股盈利预测为0.099港元（同比增长44%），并将2018-2019年每股盈利预测分别上调至0.126港元（同比增长27%）和0.150港元（同比增长19%）。
• 目标价上调：公司目标价从2.40港元上调至3.15港元，较当前价格有33%的上升空间，维持买入评级（BUY）。

关键信息

市场数据

• 收盘价：2.36港元
• 目标价：3.15港元
• 恒生国企指数（HSCEI）：12,433点
• 恒生中国指数（HSCCI）：4,466点
• 52周最高/最低价：3.07/1.28港元
• 市值（USD Mn）：992百万美元
• 市值（HK$ Mn）：7,757百万港元
• 流通股（Mn）：3,287百万股
• 汇率（RMB-HK$）：1.25

财务摘要

股东结构与关联方

• 中海物业是申万宏源证券的子公司。
• 公司持有中国海外发展（COLI）的权益，COLI为中央国有企业的子公司，具有强大的开发商背景。
• 90%的管理面积来自COLI项目。

同行比较

• 绿城服务（2869:HK）当前估值为23倍18年PE，预计行业估值将重估。
• 雅生活服务（3319:HK）即将上市，发售价为12.3港元，预计将推动行业估值提升。

行业前景

• 随着雅生活服务的上市，物业管理板块有望迎来估值重估。
• 中国海外发展（COLI）在2017年加速拿地，土地支出从2016年的41亿人民币增至2017年的950亿人民币，带动未来销售和交付面积增长，从而提升中海物业的业绩表现。

结论与建议

• 评级：维持“买入”评级（BUY）。
• 目标价：从2.40港元上调至3.15港元。
• 盈利增长：预计未来几年中海物业将受益于COLI的销售增长和交付面积提升，实现稳健增长。
• 市场地位：公司凭借其与大型国有开发商的紧密合作，在行业中具有竞争优势，发展前景良好。

附录信息

财务预测（收入与利润）

• 收入预测：2017年2,835亿港元，2018年3,323亿港元，2019年3,802亿港元。
• 净利润预测：2017年325亿港元，2018年413亿港元，2019年493亿港元。
• 每股收益预测：2017年0.099港元，2018年0.126港元，2019年0.150港元。

财务预测（资产负债表）

• 总资产：2017年2,897亿港元，2018年3,314亿港元，2019年3,720亿港元。
• 总负债：2017年1,947亿港元，2018年2,083亿港元，2019年2,153亿港元。
• 总权益：2017年950亿港元，2018年1,231亿港元，2019年1,567亿港元。

财务预测（现金流量表）

• 经营活动现金流：2017年992亿港元，2018年1,260亿港元，2019年1,504亿港元。
• 投资活动现金流：2017年-29亿港元，2018年-26亿港元，2019年-31亿港元。
• 融资活动现金流：2017年-671亿港元，2018年-902亿港元，2019年-1,100亿港元。

披露信息

• 报告观点反映分析师个人意见。
• 分析师及关联方未担任公司高管或拥有财务利益。
• 公司不提供市场做市服务，且无投资银行关系。
• 报告仅供客户参考，不构成投资建议。