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中海物业集团有限公司（2669:HK）2017年3月20日研究报告总结

核心内容

中海物业集团有限公司（2669:HK）于2017年3月20日发布了一份研究报告，内容主要围绕公司2016年业绩表现、利润结构优化、业务扩张及投资评级等方面展开。报告指出，公司2016年核心净利同比增长93.3%至2.26亿港元，而总收入基本持平在25.6亿港元，显示公司利润率提升和成本控制有效。同时，报告上调了公司2017-2019年的每股核心净利预测，并维持买入评级。

主要观点

• 业绩表现强劲：2016年核心净利显著增长，达到2.26亿港元，同比增长93.3%。每股核心净利相应增长至0.0688港元，较2015年的0.0356港元有明显提升。
• 利润结构优化：公司综合毛利率从2015年的20.6%提升至2016年的24.8%，主要得益于酬金制服务收入占比上升、增值服务收入增长以及成本控制措施加强。
• 高质量扩张：截至2016年底，公司在管面积增长13%至9350万平米，主要来自行业领先国企开发商中国海外发展（688:HK）所开发的中高端住宅物业，平均物业管理费维持在4.7-4.8元/平米/月，高于行业平均水平。
• 投资评级维持：分析师维持对中海物业的买入评级，并将2017年目标PE上调至25倍，对应目标价2.17港元，较当前股价有40%的上升空间。

关键信息

财务数据（2015-2019E）

业务结构优化

• 物业管理板块：酬金制服务收入占比从2015年的5.3%上升至2016年的7.7%，毛利率高达100%，远高于包干制服务的约13%。
• 增值服务板块：收入占比从2015年的7.7%上升至2016年的8.9%，毛利率达52.2%，显著高于物业管理板块的22.1%。
• 成本控制：公司加强了成本控制措施，预计2017-2019年综合毛利率将上升至26%-27%。

扩张情况

• 在管面积：从2015年的8260万平米增长至2016年的9350万平米，增长13%。
• 区域分布：主要收入来源为华南（22%）、西部（18%）和华北（17%）地区。
• 物业管理费：公司平均物业管理费维持在4.7-4.8元/平米/月，行业领先，高于绿城服务（2.7元/平米/月）和万科物业（2.5元/平米/月）。

投资评级

• 买入评级：分析师维持买入评级，认为公司基本面稳健，业务结构优化带来毛利率提升。
• 目标价：2017年目标价为2.17港元，较原目标价1.84港元有所上调。
• 估值对比：与同行业公司相比，中海物业的估值更具吸引力，目标PE为25倍，而彩生活（1778:HK）和绿城服务（2869:HK）的PE分别为13倍和17倍。

行业与投资评级说明

• 行业评级：采用相对评级方法，根据行业指数与市场基准的差异进行划分。
• 投资评级定义：
  • BUY：预期股价在12个月内上涨超过20%。
  • Outperform：预期股价在12个月内上涨10%-20%。
  • Hold：预期股价在12个月内波动在-10%至+10%之间。
  • Underperform：预期股价在12个月内下跌10%-20%。
  • SELL：预期股价在12个月内下跌超过20%。

披露信息

• 分析师信息：Kris Li，分析师编号A0230511040076，联系方式：lihong@swsresearch.com，电话：(+86) 2123297223。
• 公司信息：中海物业是申万宏源证券的子公司，具备中国证监会批准的证券投资咨询资质，编号ZX0065。
• 披露义务：公司已履行披露义务，客户可联系合规部门获取相关披露材料。

附录

• 财务报表：包括预测的损益表、资产负债表和现金流量表，显示公司财务状况良好。
• 图表说明：包含收入结构、净利润增长率、毛利率变化、每股核心净利与股息支付等图表，支持分析师的结论。

总结

中海物业在2016年表现出色，核心净利和毛利率显著提升，业务结构优化使其在行业中具备较强竞争力。分析师上调了公司未来三年的每股核心净利预测，并维持买入评级，目标价为2.17港元，较当前股价有40%的上升空间。公司具备良好的财务基础和稳健的扩张策略，是值得投资的标的。