20170210-申万宏源研究_香港_-中海物业-02669.HK-增长可期_首次覆盖中海物业给予买入评级_16页_1mb

中海物业首次覆盖报告总结

核心内容概览

中海物业是大型国有开发商中国海外发展（688：HK）旗下从事物业管理业务的全资子公司，于2015年10月23日在香港主板独立上市。公司主要面向中高端住宅社区提供物业管理服务和增值服务，拥有坚实的国企背景和稳定的业务增长预期。

主要观点

• 中海物业拥有丰富的项目储备，主要来源于其母公司中国海外发展。
• 公司的平均物业管理费位居行业前列，达到4.8元/平米/月，高于绿城服务（2.7元/平米/月）和万科物业（2.5元/平米/月）。
• 随着新建物业交付和增值服务的发展，公司预计未来三年将实现稳健增长。
• 报告给予中海物业买入评级，目标价为1.84港元，对应25倍17年PE，当前股价存在约36%的上升空间。

关键信息

财务数据及估值

投资要点

• 公司预计2016-18年每股净利分别为0.053港元、0.073港元和0.096港元，同比增长率分别为47%、38%和32%。
• 公司总管理面积预计在2016-18年复合增长约20%，分别达到1.01亿平米、1.21亿平米和1.43亿平米。
• 物业管理服务收入占比预计从2015年的93%下降至2018年的91%，增值服务收入占比则从7%上升至10%。
• 预计公司综合毛利率将从2015年的20.6%上升至2018年的23.4%，净利率将从4.6%提升至6.8%。

业务构成

• 物业管理服务占比约93%，增值服务占比约7%。
• 物业管理费预计从2016年的4.72元/平米/月提升至2018年的4.81元/平米/月。
• 包干制物业费占比将从2016年的84%降至2018年的79%，酬金制物业费占比将从2016年的5.5%上升至2018年的6.0%。

同业比较

• 中海物业平均物业管理费为4.8元/平米/月，高于绿城服务（2.7元/平米/月）和彩生活（1.5元/平米/月）。
• 行业平均物业管理费从2014年的2.1元/平米/月增长至2015年的2.24元/平米/月。

开发商支持

• 中海物业的项目来源主要为母公司中国海外发展，2015年占比达90%。
• 2016-18年，来自中海外交付的项目面积复合年增长率约14%，中信项目每年交付约220万平米，外部项目占比逐步下降至6%。

盈利预测

• 2016-18年总收入预计分别为33亿港元、39亿港元和47亿港元，三年复合增长率达22%。
• 2016-18年净利润预计分别为1.75亿港元、2.41亿港元和3.17亿港元，净利率从4.6%提升至6.8%。

估值

• 当前市盈率为18倍17年PE，目标价为1.84港元，对应25倍17年PE。
• 可比公司彩生活和绿城服务的市盈率分别为12倍和16倍17年PE。

公司简介

中海物业成立于1986年，于1995年开始在中国内地开展物业管理服务，2015年通过收购中信地产物业扩展至三四线城市。公司管理面积主要集中在一二线城市，占总管理面积的95%。

财务摘要

• 2015年总收入为25亿港元，三年复合年增长率达21%。
• 物业管理服务收入占比93%，增值服务收入占比7%。
• 综合毛利率从2014年的19.1%提升至2015年的20.6%。

财务报表概览

损益表

• 营业收入从2012年1,445百万港元增长至2015年2,544百万港元。
• 净利润从2012年的62百万港元增长至2015年的117百万港元。

资产负债表

• 股东权益合计从2012年的304百万港元增长至2015年的630百万港元。
• 流动资产合计从2012年的1,210百万港元增长至2015年的2,055百万港元。

现金流量表

• 经营活动产生的现金流量净额从2012年的201百万港元增长至2015年的418百万港元。
• 现金及现金等价物净增加额从2012年的198百万港元增长至2015年的737百万港元。

投资建议

• 给予中海物业买入评级，目标价为1.84港元，对应25倍17年PE。
• 建议投资者关注公司稳健的基本面及国企背景带来的增长潜力。

风险提示

• 报告内容仅供参考，不构成投资建议。
• 投资决策应基于个人情况，如投资组合和风险承受能力。
• 公司可能有潜在利益冲突，投资者应独立判断并谨慎决策。