> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 中海物业 (2669 HK) 总结 ## 核心内容 中海物业是内地领先的物业服务企业，于2026年9月2日发布其上半年业绩报告。公司面临行业竞争加剧及经济波动的挑战，但通过优化业务结构、提升派息率和保持稳健的财务状况，展现出一定的抗压能力。交银国际对其未来表现持积极态度，维持“买入”评级，并将目标价从6.30港元下调至5.25港元，潜在涨幅为52.0%。 ## 主要观点 - **业绩表现**：2026年上半年，中海物业实现营业收入74.85亿元人民币，同比增长4.5%。然而，毛利率由16.9%降至14.9%，股东应占溢利同比下降9.0%至7.01亿元人民币。 - **派息政策**：公司宣布中期股息每股10.0港仙，同比上升11.1%，对应派息率约43%，较2025年上半年提升约8个百分点。 - **业务拓展**：新签合同额约24.97亿元，新增在管面积3,700万平方米，其中来自独立第三方的面积占比达85.9%。非住宅业态占比提升至76.8%，城市服务占比达61.1%，公司正逐步转型为“城市空间综合运营服务商”。 - **财务健康**：截至2026年6月末，公司在管总面积达4.954亿平方米，较去年底增长3.7%。公司持有现金及银行结余约57.33亿元，无银行借款，经营性现金流表现稳健。 - **盈利预测**：交银国际下调了公司2026-2028年的盈利预测，但认为其央企背景、品牌影响力和非住宅业务布局有助于巩固长期竞争优势。 ## 关键信息 ### 财务数据概览 | 指标 | 2024 | 2025 | 2026E | 2027E | 2028E | |------|------|------|--------|--------|--------| | 收入(百万人民币) | 14,113 | 14,960 | 15,906 | 16,716 | 17,649 | | 核心利润(百万人民币) | 1,514 | 1,367 | 1,211 | 1,263 | 1,337 | | 毛利率(%) | 16.6 | 15.0 | 12.8 | 12.7 | 12.7 | | 净利率(%) | 9.9 | 8.4 | 6.9 | 6.8 | 6.8 | | ROE(%) | 29.7 | 23.3 | 18.4 | 17.2 | 16.4 | | 每股账面值(人民币) | 1.554 | 1.783 | 2.002 | 2.233 | 2.477 | | 股息率(%) | 6.1 | 6.4 | 5.7 | 5.9 | 6.2 | | 市盈率(倍) | 6.0 | 6.4 | 6.9 | 6.6 | 6.3 | | 市账率(倍) | 1.91 | 1.66 | 1.48 | 1.33 | 1.20 | ### 评级与目标价 - **个股评级**：买入 - **目标价**：5.25港元（此前：6.30港元） - **潜在涨幅**：52.0% ### 股票表现 - **52周高位**：5.34港元 - **52周低位**：3.22港元 - **市值（百万港元）**：11,346.08 - **日均成交量（百万）**：6.99 - **年初至今变化(%)**：-23.56 - **200天平均价**：3.80港元 ## 评级定义 - **买入**：预期个股未来12个月的总回报高于相关行业。 - **中性**：预期个股未来12个月的总回报与相关行业一致。 - **沽出**：预期个股未来12个月的总回报低于相关行业。 ## 分析员披露 - 分析员观点反映其个人看法。 - 分析员薪酬与建议无直接或间接关系。 - 分析员及其相关联系者无持有所评论公司证券的财务利益。 ## 免责声明 - 本报告为高度机密，仅供交银国际证券客户阅览。 - 未经书面同意，不得复制、分发或使用本报告内容。 - 本报告不构成投资建议，投资者应独立评估并咨询专业顾问。 - 报告内容可能受数据来源和传递限制影响，交银国际证券不对此承担任何责任。 ## 附录：交银国际新基建及房地产行业覆盖公司 | 股票代码 | 公司名称 | 评级 | 收盘价 | 目标价 | 潜在涨幅 | 评级发表日期 | 子行业 | |----------|----------|------|--------|--------|----------|----------------|--------| | 9698 HK | 万国数据 | 买入 | 30.72 | 56.65 | 84.4% | 2026年04月29日 | 数据中心 | | 12 HK | 恒基地产 | 买入 | 26.32 | 35.24 | 33.9% | 2026年08月25日 | 香港房地产 | | 2669 HK | 中海物业 | 买入 | 3.46 | 5.25 | 52.0% | 2026年09月02日 | 物业服务 | | 659 HK | 周大福创建 | 买入 | 7.98 | 10.60 | 32.9% | 2026年03月04日 | 基建与物流 | | 1109 HK | 华润置地 | 买入 | 28.98 | 35.30 | 21.8% | 2025年08月27日 | 内地房地产 | | 123 HK | 越秀地产 | 买入 | 3.02 | 5.36 | 77.5% | 2026年01月22日 | 内地房地产 | | 6626 HK | 越秀服务 | 买入 | 1.92 | 4.20 | 119.3% | 2025年08月22日 | 物业服务 | ## 总结 中海物业在2026年上半年业绩略显承压，但其通过第三方拓展和业务结构调整，增强了非住宅业态的占比。公司派息率提升，财务状况稳健，经营性现金流良好。交银国际认为其具备长期竞争优势，维持“买入”评级，目标价下调至5.25港元，潜在涨幅达52.0%。当前市盈率约为6倍，股息率接近6%，估值具备一定安全边际。