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中海物业集团（2669:HK）2018年中期业绩及投资评级总结

核心内容

中海物业集团在2018年上半年实现了稳健增长，收入同比增长20%至19亿港币，净利同比增长39%至2.21亿港币，超出预期。公司维持对2018-2020年每股净利的预测值，并将目标价从3.5港币下调至3.3港币，维持买入评级。

主要观点

• 收入与利润增长
  公司收入增长与预期一致，其中物业管理服务仍是主要收入来源，占总收入的93%，同比增长19%至18亿港币。增值服务收入同比增长34%至1.35亿港币，占总收入的7%。净利增长超出预期，达到39%。

• 盈利能力提升
  公司综合毛利率从2017年上半年的27.4%提升至27.7%。物业管理服务板块毛利率从25.4%提升至26.4%，而增值服务板块毛利率因产品和服务范围扩大有所下滑。但酬金制管理面积的毛利率高达100%，占比提升，有助于未来毛利率的持续改善。

• 分红政策稳定
  公司宣布派发中期股息每股0.20港币，同比增长33%，维持股息分派率稳定在30%水平。公司仍保持净现金状态，截至2018年6月末在手现金达22亿港币。

• 管理面积增长
  截至2018年6月末，公司总管理面积同比增长2.7%至1.32亿平米。其中约90%来源于中海外开发项目，剩余10%来自第三方项目。中海外将2018年全年合约销售目标定为2900亿港币，预计2018-2020年复合增长率达20%，因此公司管理面积预计稳步增长。

• 估值与市场表现
  受市场整体下跌影响，公司股价自6月高点回落约15%。当前估值为17倍2019年PE，与板块平均估值相近。公司预计未来受益于中海外的持续扩张，有望维持稳健利润率。

关键信息

估值数据

• 收盘价：2.55港币
• 目标价：3.30港币
• 2019年PE：17倍
• 2018年PE：20倍
• 2017年PE：27倍
• 2016年PE：35倍
• 2018年PB：7倍
• 2019年PB：6倍
• 2017年PB：10倍

股息与盈利预测

• 2018年每股净利：0.13港币（同比增长44.4%）
• 2019年每股净利：0.15港币（同比增长15.4%）
• 2020年每股净利：0.17港币（同比增长13.3%）
• 2018年股息分派率：30%
• 2018年中期股息：0.20港币（同比增长33%）

管理面积预测

• 2018年预测管理面积：1.5亿平米（同比增长17%）
• 2019年预测管理面积：1.7亿平米（同比增长16%）
• 2020年预测管理面积：2.0亿平米（同比增长15%）
• 2018-2020年复合增长率：16%

投资评级

• 证券评级：BUY（买入）
• 预期股价上涨空间：约29%（基于当前股价与目标价）

行业比较

投资建议

• 买入评级依据：公司预计受益于中海外未来几年的持续扩张，管理面积和盈利能力有望稳步提升，且当前估值具有上涨空间。
• 目标价：3.30港币，对应2019年目标PE为22倍。
• 股价表现：预计未来12个月内有约29%的上涨空间。

附录信息

• 财务预测
  包括收入、净利润、每股收益（EPS）、净资产收益率（ROE）、市盈率（P/E）、市净率（P/B）等指标，预测至2020年。

• 现金流预测
  2018年及以后年度的经营现金流、投资活动现金流和融资活动现金流预测显示公司现金流状况良好。

• 分析师声明
  分析师未持有目标公司股份或衍生品，且公司及其关联方可能持有目标公司股份，但不构成利益冲突。

风险提示

• 投资决策应基于个人投资目标和风险承受能力。
• 报告内容不构成投资建议，仅作为参考。
• 报告内容可能随市场变化而更新，不保证其准确性或完整性。
• 报告仅供专业投资者参考，非专业投资者不应依赖其内容做出投资决策。

估值对比

• HSCEI（恒生中国企业指数）：10,850
• HSCCI（恒生综合大型股指数）：4,246

公司背景

• 中海物业为中海外旗下子公司，具备开发商背景。
• 公司为合格的证券投资咨询机构，具有合法资质。
• 报告内容为非公开信息，未经授权不得复制、转载或传播。

投资评级定义

• BUY：预期股价在12个月内上涨超过20%。
• Outperform：预期股价在12个月内上涨10%-20%。
• Hold：预期股价在12个月内涨跌幅度在-10%至10%之间。
• Underperform：预期股价在12个月内下跌10%-20%。
• SELL：预期股价在12个月内下跌超过20%。

行业评级定义

• Overweight：行业表现优于市场整体。
• Equal weight：行业表现与市场整体相当。
• Underweight：行业表现劣于市场整体。

法律声明

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