20201127-开源证券-永升生活服务-01995.HK-港股公司首次覆盖报告_多轮驱动规模成长_定位智慧城市服务商_20页_1mb

永升生活服务（01995.HK）详细总结

核心内容

永升生活服务是一家深耕物业近20年的优质物管企业，背靠旭辉集团，具备优秀的第三方外拓能力，业务涵盖住宅、商业、园区、办公楼等多种业态，致力于成为智慧城市服务商。公司于2020年6月成为旭辉控股的子公司，进一步加强了与旭辉的协同效应。首次覆盖报告中给予“买入”评级，预计2020-2022年归母净利润分别为3.80亿元、5.73亿元、8.48亿元，同比增长分别为70%、51%、48%。EPS分别为0.23元、0.34元、0.51元/股，当前股价对应PE估值为49、33、22倍。

主要观点

• 规模成长迅速：公司物业服务收入在2020H1达到8.01亿元，同比增长83.7%；在管面积达7718万平方米，合约管理面积达1.43亿平方米。
• 收入结构优化：公司收入主要分为物业服务、非业主增值服务、社区增值服务三大类，2020H1分别占比60%、21%、19%。
• 社区增值服务表现突出：2020H1社区增值服务收入达2.61亿元，同比增长84.6%，毛利率达54%，显著高于其他业务。
• 非业主增值服务增速加快：2020H1非业主增值服务收入达2.83亿元，同比增长117%，毛利率为26%，为2015年以来最高水平。
• 盈利模式健康化：公司通过物业服务引流、非业主增值服务优化运营效益、社区增值服务增强客户粘性，实现盈利结构的持续优化。

关键信息

财务表现

• 营业收入：2018A为10.76亿元，2019A为18.78亿元，2020E为30.71亿元，2021E为45.61亿元，2022E为66.05亿元。
• 净利润：2018A为1.01亿元，2019A为2.24亿元，2020E为3.80亿元，2021E为5.73亿元，2022E为8.48亿元。
• 毛利率：2018A为25.22%，2019A为28.72%，2020E为29.58%，2021E为29.56%，2022E为29.62%。
• 净利率：2018A为10.54%，2019A为9.32%，2020E为13.26%，2021E为13.67%，2022E为13.97%。
• ROE：2018A为11.18%，2019A为19.50%，2020E为27.74%，2021E为32.71%，2022E为36.20%。
• EPS：2018A为0.06元，2019A为0.13元，2020E为0.23元，2021E为0.34元，2022E为0.51元。
• PE：2018A为185.58倍，2019A为83.34倍，2020E为49.13倍，2021E为32.57倍，2022E为21.99倍。
• PB：2018A为20.75倍，2019A为16.25倍，2020E为13.63倍，2021E为10.65倍，2022E为7.96倍。

业务发展

• 基础物业：公司物业服务收入持续增长，2020H1同比增长83.7%，毛利率为25%，并不断拓展第三方市场。
• 社区增值服务：收入占比持续提升，2020H1同比增长84.6%，毛利率达54%，主要业务包括家居生活服务、停车位管理、物业经纪服务及公用区域增值服务。
• 非业主增值服务：营收增速加快，2020H1同比增长117%，毛利率为26%，涉及协销服务、额外专项定制服务、前期规划及设计咨询服务、房修服务及交付前检验服务。

估值与投资建议

• 估值：公司估值高于可比公司，主要源于其背靠旭辉集团及较强的外拓能力。
• 投资建议：首次覆盖给予“买入”评级，预计2020-2022年营收分别为30.7亿元、45.6亿元、66.1亿元，同比增长分别为64%、49%、45%。

风险提示

• 宏观环境风险：经济不景气、居民收入低迷可能影响行业收缴率。
• 行业盈利恶化风险：人工成本上升、物管费提价困难可能导致毛利率下降。
• 行业成长性下滑风险：市场竣工面积低，项目转化周期拉长。
• 企业运营风险：高管变动、收并购误判等。

财务预测摘要

总结

永升生活服务凭借其在物业管理领域的深耕和旭辉集团的支持，实现了快速成长。公司通过多业态均衡发展、第三方外拓及战略并购，不断提升规模和盈利能力。社区增值服务和非业主增值服务的高增长为公司带来了更高的毛利率和收入占比，显示出良好的盈利能力和成长潜力。公司估值较高，但具备合理的溢价空间，首次覆盖给予“买入”评级。