20221224-安信证券-南京土拍零距离（4_22）_五拍凉意依旧_国企拿地占比大幅提升_8页_877kb

南京2022年第五轮土拍总结

核心内容概述

2022年12月20日，南京完成了2022年第五轮土拍，共推出15宗地块，成交14宗，流拍1宗，广义流拍率6.7%，较第四轮有所上升。所有成交地块均为底价成交，平均溢价率维持在较低水平，整体土拍市场表现依然低迷。

主要观点与关键信息

1. 土拍规则基本不变

• 拿地前：延续限马甲、严控购地资金来源要求，部分地块不允许联合竞买，保证金比例为20%。
• 拿地中：地块溢价率限制为10%-15%，地价触顶后仍以摇号方式确定竞得人。
• 拿地后：延续第三轮以来对商品房售价限制的放松，所有地块均未设置商品房毛坯限价。
• 其他措施：对流拍或终止出让地块，通过降低起拍楼面价等方式重新出让，如栖霞区106地块、六合区110地块起拍楼面价分别下调7.3%、2.4%。

2. 土拍市场依然低迷

• 供地数量：本轮供地15宗，较第四轮的4宗明显增加，但仍低于第二、三轮的40宗以上。
• 成交情况：14宗地块底价成交，成交金额总计49.0亿元，平均溢价率延续较低水平。
• 流拍地块：栖霞区105地块流拍，该地块为老年公寓用地，显示市场对非住宅类地块兴趣较低。
• 区位分布：
  • 主城区仅栖霞区供地2宗，占比13.3%，虽较第四轮有所改善，但仍低于前三轮的35%以上。
  • 合肥区、高淳区、溧水区分别供地6宗、4宗、3宗。
• 市场表现：南京楼市持续低迷，商品房成交面积累计同比为负，新建商品住宅和二手房价格指数环比均处于较低水平，房企参与态度谨慎。

3. 国企拿地意愿增强，民企参与度低

• 国企拿地金额：全口径拿地金额24.5亿元，占比49.9%，较第四轮明显提升。
• 主要国企：
  • 南京高科以12.8亿元拍得1宗地，为本轮拿地金额最大企业。
  • 龙跃地产以11.7亿元拍得3宗地。
  • 合肥新城以8.2亿元拍得3宗地，溧水城建以6.9亿元拍得3宗地。
• 城投拿地占比：城投全口径拿地金额24.6亿元，占比50.1%，较第三轮的100.0%有所下降，显示城投企业参与度有所降低。
• 民企情况：本轮土拍暂未见到民企参与，民企拿地意愿依然较低。

风险提示

• 信息不全面：可能存在未被披露的地块信息或市场动态。
• 房地产调控超预期：政策变化可能对土拍市场产生重大影响。

总结

南京第五轮土拍延续了市场低迷态势，所有成交地块均为底价成交，平均溢价率维持低位，广义流拍率有所上升。土拍规则基本保持不变，部分地块不允许联合竞买，未设商品房毛坯限价。国企拿地占比大幅提升，成为本轮土拍的主要力量，而民企参与度依然较低。整体来看，南京房地产市场仍面临较大压力，未来需密切关注政策走向及市场反应。