20231205-YY评级-2023_11REITs观察_二级继续下行_消费基础REITs获批_11页_442kb

2023年11月REITs市场观察总结

• 市场概况: 11月REITs二级市场继续下行中证REITs指数破800点，达到历史新低，成交量和成交金额整体上行，但日均换手率多数不足1%。总体市场情绪低迷。
• 政策与信息跟踪:
  • 行业层面：国务院办公厅等机构发布政策，支持符合条件的特许经营项目发行REITs，并鼓励各地通过REITs方式盘活存量资产，提升融资渠道。文化和旅游部、福州市政府和广东省政策均涉及REITs推广。
  • 产品层面：首批3只消费基础设施公募REITs正式获批（华夏华润商业REIT、华夏金茂购物中心REIT、中金印力消费REIT），国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REITs获批，成为最大规模之一。此外，多个REITs项目完成或计划申报，涉及生态环保、高速公路等类别。
• 成交量价分析:
  • 成交活跃：各类资产成交量和成交额提升，但换手率多数不超过1%，板块间差异明显。园区和保障住房类换手率下降。
  • 价格走势：二级市场普遍下跌，产权类REITs主导下行趋势，跌幅从0.46%到-1671%不等，尤其在产业园、仓储物流和高速公路类别。价格低位的主要是生态环保和特定板块如保租房。
  • 估值表现：中债IRR指数小幅上涨，尤其经营权类REITsIRR上涨更显著。产权类估值分化，保租房IRR多数高于5%，而仓储物流估值较低。板块间收益区分度大。
• 热点关注与收益情况:
  • 收益分化：29只已上市REITs中，13只综合收益为正（占比约44.83%），主要集中在环保、保租房和物流板块，收益正贡献约29只。16只收益为负，多为高速公路和产业园产品，跌幅高达20%以上。
  • 投资视角：历史综合收益显示板块区分化或加密钥；分红回报率方面，经营权类（如首钢绿能）高达200%以上，产权类则较低。

此总结覆盖了11月REITs市场动态、政策动态、成交量价和收益分析，重点在下行风险和板块差异。