> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # REITs市场2026年6月24日分析报告总结 ## 核心内容概览 本报告对2026年6月REITs市场的发行、二级市场表现、分红情况及估值状况进行了详细分析，同时提及了近期政策动向，为投资者提供了全面的市场洞察。 ## 一、发行市场情况 - **本期发行**：1只新获批REIT正在发行中，预计发行规模为40亿元。 - **年内发行**：截至2026年6月22日，已发行成立8只REITs，发行规模合计297亿元，较去年同期增长113%。 - **发行数量变化**：今年发行数量比去年同期下降11%。 - **资产类型分布**： - 商业不动产：4只，规模203.32亿元 - 收费公路：2只，规模合计71.55亿元 - 保障房：1只，规模9.27亿元 - 清洁能源：1只，规模13.24亿元 - **扩募情况**：今年完成1单扩募，为中金厦门安居REIT，扩募规模为7.89亿元。 ## 二、二级市场表现 - **市场整体表现**：本期REITs市场下跌-3.46%，表现不及沪深300和中证500，但好于中证红利。 - **资产类型分化**： - **产权类REITs**：本期下跌-4.50%，全年下跌-7.77%，其中数据中心表现最佳，小幅上涨1.32%。 - **特许经营权REITs**：本期下跌-2.05%，全年上涨1.19%，其中供热设施上涨0.56%。 - **商业不动产REITs**：本期首批4只商业不动产REITs上市，首日平均上涨3.39%，换手率较高，为22.69%。 - **市场活跃度**：本期市场活跃度普遍下滑，但供热设施、水利设施和数据中心活跃度有所提升。 ## 三、分红情况 - **本期分红**：8只REITs分红，金额4.22亿元，较上期明显下降。 - **全年分红**：2026年REITs市场分红总额为56.96亿元，分红收益率为2.54%，高于股票市场。 - **资产类型分红情况**： - **特许经营权REITs**：全年分红金额为31.50亿元，收益率3.61%，其中水利设施为首次分红。 - **产权类REITs**：全年分红金额为25.46亿元，收益率1.81%，主要来源于消费设施和产业园。 - **过去一年分红**：整体分红收益率为5.38%，特许经营权REITs为7.71%，其中清洁能源和收费公路表现较好。 - **分红比例**：多数REITs成立以来分红比例高于90%，其中数据中心和供热设施低于80%。 ## 四、估值情况 - **产权类REITs**： - 最新估值（P/可供分配金额）为21.68，较上期略降。 - 保障房估值最高，为31.46，数据中心估值最低，为16.34。 - 从经营角度看，估值（P/EBITDA）为21.21，保障房仍为最高。 - **特许经营权REITs**： - 在相同收益增速下，供热设施REITs内部收益率最高，其次为清洁能源、生态环保和水利设施，最后为收费公路。 - 收费公路增长潜力较大，主要来源于通行量和单价提升，而生态环保和清洁能源受限于设计和装机容量。 ## 五、主要政策动向 - **政策支持**： - 商务部等9部门支持符合条件的基础设施项目发行REITs。 - 证监会推动商业不动产REITs试点平稳落地。 - 国务院办公厅支持消费基础设施项目发行REITs。 - 国家发改委推动REITs扩围提效和高质量发展。 - 国务院支持清洁能源、生态环保等项目发行REITs。 - 国务院鼓励算力设施申报REITs。 - **政策目标**：推动REITs常态化发行，促进存量资产盘活，支持绿色消费和服务业发展。 ## 六、市场对比与相关性 - **与股市和债市相关性**：REITs市场与股市、债市仍维持正相关性。 - **收益率对比**： - 本期REITs整体收益率-3.46%，低于沪深300和中证500，但高于中证红利。 - 产权类REITs收益率-4.50%，特许经营权REITs收益率-2.05%。 - **市场波动**：本期市场调整明显，但部分资产类型表现优于整体市场。 ## 七、风险提示 - **市场风险**：REITs作为权益类产品，受宏观经济和利率等因素影响。 - **流动性风险**：交易不活跃可能导致变现困难。 - **底层资产风险**：运营不佳或估值缩水会影响收益。 - **政策风险**：监管和税收政策调整可能带来不利影响。 ## 八、关键信息总结 - **发行趋势**：REITs发行规模大幅增长，但数量有所下降。 - **市场表现**：整体下跌，但不同资产类型分化明显，特许经营权REITs表现相对较好。 - **分红收益**：REITs分红收益率高于股票市场，特许经营权REITs分红比例更高。 - **估值分析**：产权类REITs估值较高，特许经营权REITs更适合用内部收益率衡量。 - **政策支持**：多部门出台政策推动REITs常态化发行，涉及多个领域。 ## 九、市场展望 - 随着政策持续支持，REITs市场有望进一步扩大。 - 不同资产类型表现分化，需关注各REITs的底层资产质量和分红稳定性。 - 二级市场波动较大，投资者需谨慎评估风险和收益。