20260624-上海证券-REITs市场跟踪双周报_商业不动产REITs上市_二级市场继续调整_15页_1mb

REITs市场2026年6月24日分析报告总结

核心内容概览

本报告对2026年6月REITs市场的发行、二级市场表现、分红情况及估值状况进行了详细分析，同时提及了近期政策动向，为投资者提供了全面的市场洞察。

一、发行市场情况

• 本期发行：1只新获批REIT正在发行中，预计发行规模为40亿元。
• 年内发行：截至2026年6月22日，已发行成立8只REITs，发行规模合计297亿元，较去年同期增长113%。
• 发行数量变化：今年发行数量比去年同期下降11%。
• 资产类型分布：
  • 商业不动产：4只，规模203.32亿元
  • 收费公路：2只，规模合计71.55亿元
  • 保障房：1只，规模9.27亿元
  • 清洁能源：1只，规模13.24亿元
• 扩募情况：今年完成1单扩募，为中金厦门安居REIT，扩募规模为7.89亿元。

二、二级市场表现

• 市场整体表现：本期REITs市场下跌-3.46%，表现不及沪深300和中证500，但好于中证红利。
• 资产类型分化：
  • 产权类REITs：本期下跌-4.50%，全年下跌-7.77%，其中数据中心表现最佳，小幅上涨1.32%。
  • 特许经营权REITs：本期下跌-2.05%，全年上涨1.19%，其中供热设施上涨0.56%。
• 商业不动产REITs：本期首批4只商业不动产REITs上市，首日平均上涨3.39%，换手率较高，为22.69%。
• 市场活跃度：本期市场活跃度普遍下滑，但供热设施、水利设施和数据中心活跃度有所提升。

三、分红情况

• 本期分红：8只REITs分红，金额4.22亿元，较上期明显下降。
• 全年分红：2026年REITs市场分红总额为56.96亿元，分红收益率为2.54%，高于股票市场。
• 资产类型分红情况：
  • 特许经营权REITs：全年分红金额为31.50亿元，收益率3.61%，其中水利设施为首次分红。
  • 产权类REITs：全年分红金额为25.46亿元，收益率1.81%，主要来源于消费设施和产业园。
• 过去一年分红：整体分红收益率为5.38%，特许经营权REITs为7.71%，其中清洁能源和收费公路表现较好。
• 分红比例：多数REITs成立以来分红比例高于90%，其中数据中心和供热设施低于80%。

四、估值情况

• 产权类REITs：
  • 最新估值（P/可供分配金额）为21.68，较上期略降。
  • 保障房估值最高，为31.46，数据中心估值最低，为16.34。
  • 从经营角度看，估值（P/EBITDA）为21.21，保障房仍为最高。
• 特许经营权REITs：
  • 在相同收益增速下，供热设施REITs内部收益率最高，其次为清洁能源、生态环保和水利设施，最后为收费公路。
  • 收费公路增长潜力较大，主要来源于通行量和单价提升，而生态环保和清洁能源受限于设计和装机容量。

五、主要政策动向

• 政策支持：
  • 商务部等9部门支持符合条件的基础设施项目发行REITs。
  • 证监会推动商业不动产REITs试点平稳落地。
  • 国务院办公厅支持消费基础设施项目发行REITs。
  • 国家发改委推动REITs扩围提效和高质量发展。
  • 国务院支持清洁能源、生态环保等项目发行REITs。
  • 国务院鼓励算力设施申报REITs。
• 政策目标：推动REITs常态化发行，促进存量资产盘活，支持绿色消费和服务业发展。

六、市场对比与相关性

• 与股市和债市相关性：REITs市场与股市、债市仍维持正相关性。
• 收益率对比：
  • 本期REITs整体收益率-3.46%，低于沪深300和中证500，但高于中证红利。
  • 产权类REITs收益率-4.50%，特许经营权REITs收益率-2.05%。
• 市场波动：本期市场调整明显，但部分资产类型表现优于整体市场。

七、风险提示

• 市场风险：REITs作为权益类产品，受宏观经济和利率等因素影响。
• 流动性风险：交易不活跃可能导致变现困难。
• 底层资产风险：运营不佳或估值缩水会影响收益。
• 政策风险：监管和税收政策调整可能带来不利影响。

八、关键信息总结

• 发行趋势：REITs发行规模大幅增长，但数量有所下降。
• 市场表现：整体下跌，但不同资产类型分化明显，特许经营权REITs表现相对较好。
• 分红收益：REITs分红收益率高于股票市场，特许经营权REITs分红比例更高。
• 估值分析：产权类REITs估值较高，特许经营权REITs更适合用内部收益率衡量。
• 政策支持：多部门出台政策推动REITs常态化发行，涉及多个领域。

九、市场展望

• 随着政策持续支持，REITs市场有望进一步扩大。
• 不同资产类型表现分化，需关注各REITs的底层资产质量和分红稳定性。
• 二级市场波动较大，投资者需谨慎评估风险和收益。