2021年西安物流地产市场发展报告-20页_1mb

报告摘要

2021年西安物流地产市场发展报告总结

核心内容概述

本报告总结了2021年西安市物流地产市场的发展情况，包括宏观环境、仓储设施分布、租金与空置率走势、租赁需求、土地供应及2022年市场展望。报告还涵盖了政策背景、物流发展导向、趋势、重点区域及骨干节点体系等内容。

主要观点与关键信息

宏观环境

经济层面：2021年西安经济保持稳定恢复态势，政府统筹抓好迎全运、稳增长、防疫情等工作，推动物流向专业化和价值链高端延伸。
政策层面：发布多项政策，如《西安市“十四五”综合交通运输发展规划》、《西安市全面深化服务贸易创新发展试点实施方案》等，旨在将西安建设为交通强国典范城市和国际物流枢纽。

仓储设施分布

集中区域：未央区、灞桥区、空港区域聚集了西安超70%的高标库资源。
分布特点：仓储设施呈现“L”型分布，主要集中在未央区的沣东和草滩区域，以及空港区域的西安咸阳国际机场西侧。

租金走势

2021年平均租金：27.66元/m²·月，近两年基本保持平稳。
2022年展望：租金将保持小幅上涨趋势。

空置率走势

2021年平均空置率：13.75%，近两年有所上浮。
原因分析：部分社区团购企业被市场淘汰，导致仓库空置；部分企业因政府批地自建仓库，采取搬仓、缩仓、撤仓等措施。
2022年展望：空置率将有小幅下降。

租赁需求

需求热点区域：未央区、灞桥区、空港区域为2021年需求热点。
主要租户：三方物流、批发零售等为主要需求来源。
租户关切点：仓库类型、地理位置及配套设施为租户最关注的因素。
需求区域分布：未央区为最主要需求区域，其次是空港区域和灞桥区。

一手土地供应

2021年成交情况：仓储用地成交面积相比前两年有所增长，最大成交地块为西安传新物联网技术有限公司竞得的14万m²仓储用地，成交总价为6,858万元。

核心子市场

未央区：仓储设施供不应求，主要租户包括三方物流、批发零售、城配公司、快递快运、医药物流等。
灞桥区与空港区：供大于求，尤其是空港区因距离城区较远，城配物流成本较高，导致市场需求不足。

2022年市场展望

新增供应：预计2022年新增高标准仓储设施将超16万m²，但受物流仓储用地供应收紧影响，未来新增供应将有所下降。
租金趋势：租金将保持小幅上涨。
空置率趋势：空置率将有小幅下降。

物流发展新导向与趋势

发展导向

确立大西安国际物流枢纽城市地位
建设空港型国家物流枢纽
强化陆港型国家物流枢纽

发展趋势

集约高效
低碳环保
智能化
国际化

发展重点领域

农产品
制造业
电商
保税
冷链
大宗物流

重点方向

推进“两港五园十一中心”物流节点体系建设

“两港五园十一中心”骨干物流节点体系

国际物流枢纽港

西安陆港
西安空港

专业物流中心

新丰大宗物流中心
阎良航空产业物流中心
高陵装备制造物流中心
经开仓储配送物流中心
秦汉商贸物流中心
三桥汽车商贸物流中心
高新新兴产业物流中心
周至农特产冷链物流中心
航天电商配送物流中心
灞桥分拨配送物流中心
蓝田综合物流中心

仓储设施现状

未央区

现状：仓储设施集中，普通仓聚集地，高标库建成时间较短。
问题：普通仓存在拆迁风险、消防不达标、安保问题、停车费用高等问题。
租户：三方物流、批发零售、城配公司、快递快运、医药物流为主。

灞桥区

现状：仓储市场供大于求，高标库开发建设较晚，整体数量有限。
租户：三方物流、建材类、五金、药材等行业为主。

空港区

现状：仓储市场供大于求，物流基础设施集中于西安咸阳国际机场西侧。
租户：三方物流、汽配、零售、电商为主。

主要代表开发商及终端客户

开发商类型

大型专业物流仓储设施开发商：GLP、瀚溥、万纬、招商局、丰树、菜鸟、京东、邮政、安博、苏宁等。
本地开发商：陕西商储、陕西物流、四方物流等。

终端客户

三方物流：顶通、拓领、百世、优冷供应链等。
重点行业客户：隆基、美团、日日顺、华为、吉利汽配、航空食品等。

数据与图表分析

仓储设施分布图：显示高标库主要集中在未央区、灞桥区和空港区。
租金与空置率走势：2021年租金稳定，空置率有所上升；2022年租金小幅上涨，空置率下降。
租赁需求分布图：未央区为最主要需求区域，其次是空港区域和灞桥区。
租户存放货品类型：食品、生鲜为最主要类型，其次是建材、电子产品、日用品、化工类、汽车配件、机械设备等。
租户选仓标准：仓库类型、地理位置及配套设施为最关切因素。

物流基础设施供应情况

2021年新增供应：主要集中在未央区、空港区、国际港务区等区域。
2022年新增供应预期：将有所放缓，主要开发商包括平安、安博、苏宁等。

结论

2021年西安物流地产市场在政策支持下持续发展，仓储设施主要集中在未央区、灞桥区和空港区，租金保持平稳，空置率有所上升。2022年市场预计租金小幅上涨，空置率下降，新增供应将有所减少。物流行业将向专业化、智能化、国际化方向发展，重点发展农产品、制造业、电商、保税、冷链和大宗物流，推动“两港五园十一中心”物流节点体系建设。

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