2025年郑州市物流地产市场报告_33页_5mb

宏观经济基本情况

• 经济总量增长：2024年郑州GDP达14532.10亿元，同比增长5.70%；社会消费品零售额5884.60亿元，同比增长4.70%；货运总量2.41亿吨，同比增长7.10%。
• 空间规划：“五片融合、一带一区、双核三轴”国土空间格局，强化枢纽功能。
• 物流定位：已布局陆港型、空港型国家物流枢纽，未来将增加生产服务型和商贸服务型枢纽，推动多式联运与数据开放互联。

仓储市场概况

• 存量与租金：截至2025年6月，高标仓总存量422.9万㎡，平均有效租金14.57元/㎡/月，空置率达11.59%。租金自2024年出现下滑，空置率保持高位。
• 区域分布：中牟县规模最大（271.9万㎡），新郑市次之。租金市场化程度高，不同区域差异显著。
• 竞争格局：开发商集中度高（普洛斯占比21.18%），租户结构以快递快运为主（62.78%）。

工业与商贸政策支持

• 物流枢纽建设：郑州入选国家物流枢纽承载城市，布局4类国家物流枢纽，推动四港联动升级。
• 降本增效：通过优化交通走廊、推动数据开放、税收调节等措施，多维度降低物流成本。

未来供需趋势

• 新增供应：2025-2026年预计新增60万㎡，集中在中牟县（77.09%），短期内供给压力可能持续。
• 土地供给：工矿仓储用地占比高，如航空港区、经开区成新增仓储重点区域。
• 需求驱动：快递业务量增长快但单票收入下滑，新能源汽车产能力增仓需，航空货运量上升要求更高仓储配套。

整体结论

• 郑州物流地产市场受政策与产业支撑，短期需求受快递、汽车、航空等三产联动提振，但租金下行与空置率压力需开发商与土地出让方关注；长期看，ZHOU拥有政策、交通与产业复合优势，需在“规模化”与“差异化服务”间找平衡。