年度盘点系列之房企拿地篇：2020地产行业转折年，迈入投资“新时代”_24页_1mb

房企拿地模式与投资结构分析（2020年）

核心内容

2020年是房地产行业的重要转折年，受疫情及“三道红线”政策影响，房企投资规模增速下降，但投资方式更加多元化。房企通过多种渠道获取土地，包括旧改、商业地产、文旅康养及TOD模式，以应对资金压力并寻求新的增长点。同时，随着房地产行业继续分化，房企间的收并购更加频繁，行业集中度持续提升。

主要观点

• 房企投资结构升级，拿地溢价推高，投资更倾向于一线及强三线城市。
• 资金规模有限，房企需通过多元化拿地策略降低成本。
• 巨头房企开始跨领域寻求新增长点，如农业、生猪养殖及新能源汽车。
• 房企间的收并购将更加频繁，中小房企可能面临被并购或出售项目的风险。

关键信息

一、投资结构升级，拿地溢价推高

• 2020年典型房企拿地金额：15979.6亿元，同比增长11.0%。
• 投资结构变化：
  • 一线城市投资占比由15.7%升至16.3%。
  • 强三四线城市投资占比由14.5%升至18.1%。
  • 普通三四线城市投资占比由17.6%降至14.7%。
• 一线城市土地供应量：增幅达6177.3万平米，同比增长31.6%。
• 典型房企投资案例：
  • 华润置地：一线城市投资金额达442.3亿元，同比增长60%。
  • 金地集团：一线城市投资金额达212.96亿元，同比增速达766%。

二、资金规模有限，多元化拿地成主流

1. 旧改拿地

• 主要参与企业：中国恒大、时代中国、中国奥园。
• 中国恒大：
  • 2020年新增14个旧改项目，用地面积达685.6万平米。
  • 项目多位于大湾区核心区域，如珠海洪湾村、广州黄埔庙头村等。
  • 旧改项目可降低拿地成本，助力实现“降土储”目标。
• 时代中国：
  • 半年内新增30个城市更新项目，多数位于大湾区。
  • 2020年转化4个城市更新项目，建筑面积达137万平米。
• 中国奥园：
  • 通过“奥园旧改模式”实现“三旧改造”全覆盖。
  • 与多家企业合作，如广东合汇、湾区产融、中天实业等。

2. 商业地产拿地

• 主要参与企业：新城控股、大悦城、华润置地。
• 新城控股：
  • 2020年拿地面积达2597万平米，其中863万平米为商业综合体。
  • 项目遍布多个城市，如昆明、贵阳、泰安等。
  • 拿地成本较低，现金短债比为1.7倍，净负债率仅35.1%。
• 大悦城：
  • 2020年购入6个项目，总建筑面积249万平米，拿地金额86.2亿元。
  • 采用“轻重并举”战略，通过基金模式盘活资产，提高资金流动性。
• 华润置地：
  • 2020年新增275.25万平米商业综合体项目，拿地金额102.41亿元。
  • 项目包括万象城、万象汇及欢乐颂等系列，覆盖多个城市。

3. 文旅康养产业拿地

• 主要参与企业：中国恒大、融创中国、华侨城、保利发展。
• 中国恒大：
  • 2020年文旅拿地面积达2054.88万平米，拿地金额328.97亿元。
  • 项目包括广州番禺足球场、贵阳恒大足球场、黄冈文旅康养城等。
  • 体育与文旅结合，形成多元化产业布局。
• 融创中国：
  • 2020年新增6个文旅项目，总建筑面积421.5万平米，拿地金额93.6亿元。
  • 与华发股份、云安集团等合作开发项目，降低开发成本。
• 华侨城：
  • 2020年新增25个项目，其中14个为文旅业务用地，建筑面积达693.9万平米。
  • 通过股权转让优化资产结构，剥离不良资产。
• 保利发展：
  • 2020年新增4个文旅项目，总建筑面积230.75万平米，拿地金额28.3亿元。
  • 以“旅游+”模式开发，如孝感项目位于武汉半小时旅游圈内。

4. TOD模式拿地

• TOD模式特点：
  • 以轨道交通为导向，开发周边土地。
  • 项目通常位于交通枢纽附近，土地成本较低。
  • 需要与政府密切沟通，且对融资能力要求较高。
• 主要参与企业：越秀地产、龙湖集团。
• 越秀地产：
  • 2020年获得镇龙项目及水西项目51%股权。
  • 项目总建筑面积达104.55万平米，助力全国化布局。
• 龙湖集团：
  • 2020年重点发力TOD，新增建筑面积达302万平米。

行业趋势

• 投资结构变化：房企投资更偏向于一线及强三线城市，以获取高价值土地。
• 多元化发展：房企通过旧改、商业地产、文旅康养及TOD等多种方式获取土地，以降低资金压力并拓展新业务。
• 行业集中度提升：中小房企面临出售项目或被并购的风险，行业将向头部企业集中。
• 政策支持：多地出台支持TOD及城市更新的政策，推动相关项目发展。

相关研究

• 2020年第四季度策略报告：房住不炒下行业空间仍在，锚定资源是未来竞争关键。
• 2020年9月地产月报：多地出台调控政策，金九成色稍显不足。
• 2020年8月地产月报：土地供应与成交同环比均下行，“三道红线”短期抑制投资力度。
• 月度数据点评：住宅成交连续两月正增长，土地成交创2020年新高（1-6月）。

研究员信息

• 于小雨：yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
• 姜晓刚：18516525402
• 何志芳：18301781335