20210129-亿翰智库-年度盘点系列之房企拿地篇_2020地产行业转折年_迈入投资_新时代__24页_1mb

2020年房企拿地策略分析总结

核心内容

2020年是房地产行业的重要转折点，受疫情影响及“三道红线”政策影响，房企投资规模增速放缓，但投资方式更加多元化。房企开始寻求低成本的获地渠道，如旧改、商业地产、文旅康养及TOD模式，以实现可持续发展和提升市场竞争力。

主要观点

• 投资结构升级：房企更倾向于投资一线及强三线城市，土地溢价率显著上升，尤其是强三线城市溢价率高达30.4%，显示其市场潜力。
• 多元化拿地方式：房企通过旧改、商业地产、文旅康养和TOD模式获取土地，以适应行业变化。
• 行业分化加剧：随着房地产行业增速放缓，房企间的分化加快，中小房企或将面临出售项目甚至被并购的风险，行业集中度持续提升。
• 跨领域布局：大型房企开始跨领域寻求新增长点，如碧桂园的农业、万科的生猪产业、恒大的新能源汽车等。

关键信息

一、投资结构升级，拿地溢价推高

• 2020年17家典型房企总拿地金额达15979.6亿元，同比增长11.0%，拿地面积下降3.1%。
• 投资结构上，一线城市占比上升至16.3%，强三线城市占比上升至18.1%。
• 一线城市土地供应增加，政策放宽，导致溢价率上升至15.1%，强三线城市溢价率最高，达30.4%。

二、资金规模有限，多元化拿地成主流

（一）旧改拿地

• 中国恒大：新增14个旧改项目，总用地面积达685.6万平米，主要集中在大湾区。
• 时代中国：新增30个城市更新项目，其中多数位于大湾区，2020年转化4个城市更新项目，建筑面积达137万平米。
• 中国奥园：通过“奥园旧改模式”及合作收并购扩大土地储备，主要布局在大湾区，并向环京及中西部扩展。

（二）商业综合体

• 新城控股：新增2597万平米土地储备，其中863万平米为商业综合体，平均楼面价1781元/平米，最低楼面价456元/平米。
• 大悦城：购入6个商业综合体项目，总建筑面积249万平米，拿地金额86.2亿元，平均楼面价3462元/平米。
• 华润置地：在多个城市布局商业综合体，如北京、成都、鄂州等，总建筑面积275.25万平米，拿地金额102.41亿元，平均楼面价3721元/平米。

（三）文旅康养产业

• 中国恒大：通过文旅康养业务获取土地储备，如黄冈文旅城拿地楼面价低至219元/平米，项目总投资100亿元。
• 融创中国：通过收购万达文旅资产包，成为文旅龙头企业，但受疫情影响，文旅业务收入占比下降至1.3%。
• 华侨城：优化文旅资产，转让部分项目股权以筹集资金，新增25个项目，其中14个为文旅用地。
• 保利发展：在河源、孝感等地布局文旅项目，楼面价低至1226元/平米，重点开发旅游+康养模式。

（四）TOD模式

• 越秀地产：获得镇龙、水西项目51%股权，总建筑面积达104.55万平米，开启TOD全国化布局。
• 龙湖集团：重点发力TOD，新增建筑面积达302万平米。
• TOD模式优势：土地溢价与物业增值、地块单价低、项目发展潜力大。
• TOD模式难点：地块零碎、需与政府沟通、融资要求高。

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