高力季报___上海第四季度写字楼市场：净吸纳量迎来大幅反弹_3页_511kb

报告摘要

上海写字楼市场总结与建议

核心内容

上海市写字楼市场在本季度迎来显著复苏，净吸纳量达到15万平方米，环比提升40%，并创下2018年第四季度以来的新高。这一增长主要得益于金融、专业服务和房地产行业的强劲需求，三者合计贡献了净吸纳量的60%。

新增供应量在本季度达到2018年第二季度以来的新高，推动空置率上升了1.7个百分点。同时，平均租金的环比跌幅有所放缓，核心区和次中心区的租金跌幅分别收窄至1.0%和0.2%。

主要观点

市场需求强劲：疫情后市场复苏明显，净吸纳量大幅反弹，显示出企业对办公空间的需求正在回升。
行业驱动增长：金融、专业服务和房地产行业是主要的需求来源，显示出这些行业在当前经济环境下的活跃度。
供应压力增加：2021-2022年期间，预计新增供应将超过200万平方米，这将加剧市场竞争，对租金形成持续压力。
租金承压趋势：租金在短期内仍将面临下行压力，直到2023年末才可能温和回升。
次中心区影响：次中心区租金低于全市平均水平，其新增供应占比上升将拖累全市平均租金的上涨前景。

关键信息

净吸纳量与空置率

净吸纳量：15万平方米（2021年第三季度）。
空置率：本季度末为22.7%，同比上升1.7个百分点。

租金变化

核心区平均租金：人民币7.64元/平方米/天，环比下跌1.1%。
次中心区平均租金：人民币7.45元/平方米/天，环比下跌2.4%。

2021-2025年均值

全市甲级写字楼市场：预计2021-2025年的年均新增供应量为200万平方米，租金承压将持续到2023年末。

子市场表现

核心区子市场：
- 竹园：空置率8.5%，租金8.12元/平方米/天。
- 陆家嘴：空置率17.1%，租金9.91元/平方米/天。
- 徐家汇：空置率4.6%，租金7.59元/平方米/天。
- 南京西路：空置率10.6%，租金11.65元/平方米/天。
- 人民广场：空置率14.6%，租金7.93元/平方米/天。
- 南外滩：空置率55.9%，租金7.27元/平方米/天。
- 外滩：空置率15.2%，租金8.85元/平方米/天。
- 虹桥开发区&古北：空置率21.1%，租金未披露。
- 中山公园：空置率2.8%，租金7.62元/平方米/天。
次中心区子市场：
- 北滨江：空置率40.0%，租金5.00元/平方米/天。
- 世博&耀华：空置率62.4%，租金6.67元/平方米/天。
- 前滩：空置率46.4%，租金5.74元/平方米/天。
- 真如：空置率55.9%，租金4.98元/平方米/天。
- 徐汇滨江：空置率78.8%，租金5.48元/平方米/天。
- 莘庄：空置率23.7%，租金4.34元/平方米/天。
- 虹桥商务区：空置率20.8%，租金5.95元/平方米/天。
- 花木：空置率12.4%，租金7.17元/平方米/天。
- 中山北路：空置率21.3%，租金6.20元/平方米/天。
- 长风：空置率10.9%，租金4.67元/平方米/天。
- 长寿路：空置率7.4%，租金6.42元/平方米/天。
- 东外滩：空置率15.7%，租金5.66元/平方米/天。
- 五角场：空置率18.9%，租金4.93元/平方米/天。
- 大宁：空置率48.5%，租金5.21元/平方米/天。
- 天目恒丰：空置率31.6%，租金6.69元/平方米/天。
- 四川北路：空置率21.0%，租金未披露。
- 北外滩：空置率35.5%，租金6.93元/平方米/天。