锐理数据-2021年4月昆明房地产市场研究报告-2021.5-62页_3mb

报告摘要

2021年4月昆明房地产市场研究报告总结

核心内容

宏观环境

2021年1-3月，全国经济运行稳中加固、稳中向好，GDP同比增长18.3%，CPI同比上涨0.4%，PPI同比上涨4.4%。全国固定资产投资同比增长25.6%，房地产投资同比增长25.6%。昆明市2020年GDP为6733.79亿元，同比增长2.30%；2021年1-2月社会消费品零售总额增长25.30%，金融机构人民币存款余额增长3.8%。昆明市1-2月规模以上固定资产投资完成316.44亿元，同比增长108.40%；房地产投资额192.87亿元，同比增长106.50%，占全昆明规模以上固定资产投资总额的60.95%。

全国政策

中央政治局会议强调要增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。同时，针对轻资产住房租赁企业，提出加强从业管理、规范经营行为、开展资金监管、禁止套取住房租赁消费贷款等7方面监管措施，推动住房租赁市场健康发展。

昆明政策

昆明市出台新规鼓励利用底层架空空间作为公共空间使用，并规定架空层不计入容积率。此外，昆明市还发布商务楼宇等级评定标准，计划从5月20日起实施，将商务楼宇划分为超甲级和甲级两个等级，提升楼宇品质与服务标准。

城市规划

昆明市“十四五”城市总体规划发生重大变化，“南延”改为“南控”，强调适度控制滇池南岸片区开发强度，实现山水城湖和谐共生。同时，昆明市拟出新规，将住宅容积率上限设为3.1，住宅最高建26层，影响未来住宅建筑风格和城改项目推进。

土地市场

土地供销

2021年4月，昆明市土地供应面积179.11亩，环比下降41.82%，同比下降66.09%；土地成交面积307.84亩，环比增长3126.83%，同比下降36.50%。成交楼面价为4280元/㎡，环比增长117.27%，同比下降34.50%。

土地成交分析

本月土地成交价格整体较低，纯住宅用地成交楼面价为4915元/㎡，溢价率17%；纯商业用地成交楼面价为3014元/㎡，底价成交。主要成交地块集中在北市区、南市区和呈贡区，其中南市区成交面积占比最高，为36%。

土地预成交

5月预计有7宗土地成交，面积179.11亩，涵盖纯住宅、商业和商兼住用地。预计成交楼面价最高为官南板块，为5545元/㎡。

规划预售

规划分析

本月昆明市14个商品房项目过规19次，过规总建面385.71万方，环比增长42.31%，同比增长14.66%。南市区过规建面最多，占比31%；北市区次之，占比24%。西市区过规建面121.29万方，占比31%。

预售分析

本月昆明市新增预售面积161.35万方，环比增长47.08%，同比下降23.06%。南市区供应面积最多，占比35%；西市区成交面积最多，占比41%。商品住宅去化周期为1.03年，办公去化周期为5.78年，商业去化周期为14.87年。

房企销售

本月商品房销售金额为110.88亿元，俊发地产销售金额最高，为14.90亿元。

商品房市场

月度供销价走势

2021年4月，商品房新增面积136.82万方，环比增长72.51%，同比下降19.17%；销售面积72.82万方，环比下降14.52%，同比下降4.62%。供求比为1.88，成交均价为15227元/㎡。

分物业供销存价对比

商品住宅供大于求，库存增加，去化周期为1.03年；办公和商业去化周期较长，成交均价同比下滑。

区域和板块供销存对比

新增面积前三为东南、北市和官南板块；成交面积前三为官南、呈贡和北市板块；存量面积前三为呈贡、官南和东南板块。

房企聚焦

旭辉新希望公元锦悦

项目位于国家级经济技术开发区石龙路西侧，总建面16.00万方，容积率2.5，绿化率40%。项目于4月24日开盘，推出264套住宅，去化率49%，成交均价10200元/㎡。项目主打三室两厅一卫和四室两厅二卫户型，主打精装交付，精装标准为1800元/㎡。客户主要为经开区及周边地缘性客户，以刚需和刚改型自住为主。