20171029-天风证券-固收信用周报_房地产利差为何持续走扩__6页_224kb

报告摘要

房地产行业利差持续走扩分析总结

核心内容

近期，房地产行业利差持续走扩，尽管房企基本面表现良好，但市场对资金链和政策的不确定性担忧加剧，导致信用利差大幅上行。利差走扩与过剩产能行业利差回落形成鲜明对比，反映出房地产行业当前面临的特殊环境。

主要观点

信用事件冲击
- 万达系信用事件引发市场广泛关注，导致相关主体债券估值收益率大幅上升。
- 信用事件对行业利差产生显著影响，但不同等级发行人之间存在分化：高等级发行人受冲击较小，中低等级发行人利差被动走高。
- 标普和穆迪相继下调万达商业信用评级，反映出其流动性风险和融资能力下降。
融资渠道受限
- 房地产行业依赖外部融资，尤其是银行贷款和资本市场融资，但近年来融资渠道全面收紧。
- 公司债发行监管趋严，房地产企业融资规模下降，导致资金链压力加大。
- 尽管中票、短融等品种发行规模有所上升，但整体融资环境依然紧张。
政策调控升级
- 因城施策下，热点城市调控加码，限购、限贷、限价等政策对房企销售回款产生影响。
- 房地产长效机制建设推进，传统市场面临不确定性，进一步加剧市场担忧。
- 土地价格上涨压缩房企利润空间，叠加限价政策，资金压力持续加大。
税收政策影响
- 房产税改革虽未正式实施，但营改增已对房企税务负担和经营成本产生系统性影响。
- 若未来房产税政策出台，将对房地产市场和企业销售带来一定压力。
租赁住房政策
- 租赁住房政策逐步推进，但房企参与意愿不强，主要因回报周期长、资金投入压力大。
- 租赁用地指标可能挤占商品住宅用地，影响房企开发节奏。

关键信息

房企基本面表现：2017年半年报显示，盈利房企占比达93%，业绩增长企业占66%，盈利能力小幅回升。
信用事件影响：万达系事件引发市场担忧，相关主体债券利差显著走高。
融资结构：房企资金来源中，其他资金和自筹资金占比最大，分别为50%和30%，利用外资占比极低。
政策调控：2016年多地出台限购限贷政策，2017年限售政策进一步加码，政策不确定性加剧。
利差变化：自2017年10月起，房地产行业利差持续上行，反映市场对房企信用风险的担忧。
一级市场动态：本周信用债发行规模约1624.9亿元，净融资额约619亿元；发行利率整体下降，但信用债收益率普遍上行，信用利差部分扩大、部分缩小。

结论与展望

当前房地产行业利差走阔主要由信用事件、融资受限及政策不确定性共同驱动。尽管房企基本面良好，但市场情绪和政策环境的变化使得信用利差持续扩大。随着政策逐步落地和房企经营趋于稳定，利差有望回落，但需密切关注政策文件的执行情况和企业经营动态。对于投资者而言，高等级发行人债券波动较小，可作为优选；中高等级被错杀的发行主体则可能带来较好的收益机会。