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中海第二单公募 REITs 申请注册，保障房板块领涨总结

核心内容

2026年第37周，中国REITs市场呈现“一级热度高、二级承压调整”的格局。中证REITs（收盘）指数为692.9，环比下跌0.59%，同比下跌17.51%；中证REITs全收益指数为937.11，环比下跌0.39%，同比下跌12.42%。整体市场成交量为5.49亿份，同比下降14.08%；成交额为17.45亿元，同比下降39.64%。尽管市场整体承压，但保障房板块表现突出，成为本周领涨板块。

主要观点

1. 政策支持与市场扩容
   商业不动产REITs试点加速落地，底层资产不断向酒店、文创街区等新业态扩展，政策推动市场持续扩容。同时，保障性租赁住房REITs受到政策倾斜，网下认购热度高，中国建筑租赁住房REIT网下认购达145.28倍超额认购。

2. 市场表现
   本周保障房板块涨幅0.39%，为市场表现最佳；而环保、产业园区、仓储物流等板块出现不同程度下跌，其中产业园区跌幅最大，为-2.68%。从累计表现来看，2025年年初至今，保障房板块表现相对较好，而消费和仓储物流板块累计超额收益较高。

3. 一级市场活跃
   本周共有43只REITs基金等待上市，其中商业不动产REITs占22支，资产类型多样，包括商业综合体、办公、零售商业、酒店等。第二批6只商业不动产REITs已获证监会批复，覆盖凯德、保利、陆家嘴、北京国资等企业，进一步推动市场发展。

4. 投资建议
   建议关注经营韧性强、业绩兑现能力强的消费与保租房标的，以及产业方增持意愿明确、一级认购热度高但二级折价的新品种，可逢低布局。整体维持行业“看好”评级。

关键信息

一、华夏中海封闭式商业不动产REITs申请上市

• 时间：2026年9月7日，华夏基金及中信证券提交注册及上市申请。
• 背景：这是继2025年10月映月湖环宇城REIT上市后，中海在公募REITs领域的第二步。
• 认购情况：中国建筑租赁住房REIT网下认购145.28倍超额认购，42家机构227个配售对象，认购价2.735元/份。

二、市场回顾

• 中证REITs（收盘）指数：本周为692.9，环比下跌0.59%，同比下跌17.51%；累计下跌11.87%。
• 中证REITs全收益指数：本周为937.11，环比下跌0.39%，同比下跌12.42%；累计下跌2.76%。
• 成交量与成交额：本周成交量5.49亿份，同比下降14.08%；成交额17.45亿元，同比下降39.64%。
• 换手率：区间换手率1.63%，同比下降1.18个百分点。

三、分板块表现

• 保障房：本周涨幅0.39%，累计跌幅-0.4%。
• 环保：本周跌幅-1.32%，累计跌幅-1.17%。
• 高速公路：本周跌幅-0.55%，累计跌幅-1.5%。
• 产业园区：本周跌幅-2.68%，累计涨幅2.38%。
• 仓储物流：本周跌幅-1.24%，累计涨幅0.12%。
• 能源：本周跌幅-1.72%，累计跌幅-1.6%。
• 消费：本周跌幅-1.51%，累计跌幅-1.5%。

四、一级市场跟踪

• 待上市REITs：共43只，其中22只为商业不动产类。
• 待扩募REITs：共13只，包括仓储物流、能源等类型。
• 商业不动产REITs：第二批6只已获证监会批复，业态扩至酒店/综合体。

五、投资建议

• 维持“看好”评级：整体配置价值仍在，REITs定价正从稀缺性溢价转向基本面分化。
• 关注方向：
  • 经营韧性强、业绩兑现强的消费与保租房标的；
  • 一级认购热度高但二级折价的新品种。

风险提示

1. 公募REITs价格变动及运营风险；
2. 调控政策超预期变化，行业波动加剧；
3. 各类别资金入市进度不及预期；
4. 项目长期分派率不及预期。

总结

本周REITs市场在政策推动下持续扩容，商业不动产REITs表现活跃，保障房板块成为领涨力量。尽管二级市场承压，但一级市场热度不减，市场整体配置价值仍在。建议投资者关注业绩稳定、运营良好的消费和保租房REITs，以及具有潜力的新兴商业不动产REITs。同时，需警惕政策变化、资金入市节奏及分派率等潜在风险。