绿城酒店资产支持专项计划推介材料2017年4月_44页_3mb

绿城酒店资产支持专项计划总结

核心内容概览

绿城酒店资产支持专项计划是由恒泰证券作为管理人/销售机构发起，通过信托贷款及资产支持证券形式运作的融资项目。该项目以杭州尊蓝钱江豪华精选酒店和青岛李沧绿城喜来登酒店作为目标资产，旨在为专项计划提供稳定的现金流支持。项目总规模为14.82亿元，分为优先A类（4.57亿元，占比30.84%）、优先B类（9.51亿元，占比64.17%）和优先C类（0.74亿元，占比4.99%），均获得AAA级信用评级。

主要观点与关键信息

产品结构与增信措施

• 优先级结构化分层：A类证券优先于B类和C类证券获得偿付，B类证券优先于C类证券。
• 增信机制：绿城集团提供保证担保及流动性支持，同时目标资产进行抵押。
• 流动性支持：若售回登记期内售回份额不足，绿城集团将买入差额部分。
• 定期利率调整：在特定条件下，管理人可调整资产支持证券的票面利率。
• 现金流保障：目标资产EBITDA对优先A类证券的覆盖倍数在正常情况下为1.1倍，压力测试显示即使在EBITDA下降9.09%的情况下，优先A类证券仍可获得1.00倍覆盖。

投资亮点

• 绿城集团增信支持：绿城集团为AAA评级，拥有强大的股东背景（中交集团和九龙仓集团），为项目提供强有力保障。
• 优质酒店资产：目标资产位于杭州钱江新城和青岛李沧区，地理位置优越，运营表现良好，入住率及GOP稳定增长。
• 专业运营团队：尊蓝钱江酒店由喜达屋酒店管理团队运营，青岛喜来登酒店则依托喜来登品牌，具有高端市场竞争力。
• 风险隔离机制：通过账户监管和重大事项变更审批，实现目标资产与增信主体的风险隔离。

交易结构

• 基础资产：信托受益权，原始权益人设立单一资金信托，向项目公司发放信托贷款。
• 资金监管：项目公司需将运营收入划入监管账户，由监管银行进行监管。
• 退出方式：包括基础资产现金流偿付、优先收购权行使、项目公司提前偿付、定期售回及二级市场交易等。
• 信息披露：管理人需定期发布资产管理报告、托管报告、物业运营报告、审计报告、收益分配报告等。

投资者权益保障

• 现金流覆盖：目标资产的EBITDA在正常及压力情景下均能保障优先A类证券的兑付。
• 流动性安排：通过售回机制和流动性支持，确保资产支持证券的变现能力。
• 风险缓释：包括优先收购权、担保支付承诺、抵押权保障及投资者退出机制。

风险揭示与缓释

基础资产相关风险

1. 现金流不足风险：若借款人未能按时足额清偿贷款，可能影响资产支持证券兑付。
2. 运营收入波动风险：酒店收入受市场及管理团队变动影响，存在不确定性。
3. 权利维持费支付风险：若优先收购权人未能按时支付权利维持费，可能影响B类和C类证券收益。
4. 工程款纠纷风险：青岛绿城存在工程款纠纷风险，但已结清大部分款项，风险可控。
5. 现金流预测偏差风险：预测结果受多种因素影响，存在一定的偏差可能。
6. 资产处置风险：抵押物处置受市场环境和程序限制，变现时间及金额不确定。

专项计划相关风险

1. 抵押权解除风险：若抵押权未按时解除，可能影响专项计划的正常运作。
2. 流动性风险：资产支持证券在二级市场交易受限，变现难度可能增加。
3. 评级下调风险：信用评级可能因市场情况而下调，影响证券价值。
4. 增信主体信用风险：绿城集团的信用状况对增信措施的有效性至关重要。
5. 运作与管理风险：管理人和托管人操作失误可能影响计划安全。
6. 利率与政策风险：利率波动及政策变化可能影响证券收益和市场表现。
7. 税务风险：未来税法变化可能增加资产支持证券持有人的税负。

项目优势总结

• 资产质量高：目标资产估值为21.80亿元，约为产品总规模的1.47倍，具备良好的抵押价值。
• 增信措施完善：绿城集团提供全面的担保与流动性支持，优先收购权人可保障证券兑付。
• 运营稳定：两处酒店入住率及GOP持续增长，运营收入稳定，现金流可预测。
• 风险控制机制健全：包括定期售回、优先收购权、结构化分层及压力测试等，有效降低风险。
• 法律结构清晰：通过信托结构实现破产隔离，保障投资者权益。

投资建议

本专项计划凭借绿城集团的优质资产、完善的增信措施及稳定的现金流预测，为投资者提供了较高的安全边际。然而，投资者仍需关注市场利率波动、政策变化及潜在的运营风险。总体而言，该计划具备较强的抗风险能力，适合寻求稳健收益的机构投资者。