2017-北京银泰中心资产支持专项计划推介材料0613_46页_2mb

北京银泰中心资产支持专项计划总结

核心内容

北京银泰中心资产支持专项计划由恒泰证券作为管理人和销售机构，原始权益人及增信主体为中国银泰投资有限公司和北京国俊投资有限公司。该计划旨在通过置换现有负债80亿元，降低融资成本，优化负债结构。产品总规模为75亿元，分为优先A类（40亿元，AA+级）、优先B类（33亿元，AA级）和优先C类（2亿元，AA级）资产支持证券，期限均为18年，每3年附有票面利率调整权和开放退出选择权。

产品结构

• 基础资产：信托受益权，原始权益人设立单一资金信托，向项目公司发放信托贷款。
• 目标资产：包括银泰写字楼、in01商场和柏悦酒店，合计约17.29万平方米，估值为105.19亿元。
• 收益结构：优先A类每年还本付息，优先B类和C类每年付息，到期一次性还本。
• 增信措施：
  • 目标资产抵押
  • 项目公司股权质押
  • 增信主体的流动性支持及连带责任保证担保
  • 结构化分层，优先A类优先于B类和C类受偿
  • EBITDA超额覆盖及现金流加速归集机制
  • 评级下调机制及提前终止安排

物业资产情况

写字楼物业（银泰写字楼）

• 建筑面积：7.80万平方米
• 租金收入：平均租金342元/平方米/月，出租率96%
• 租户情况：思科为最大租户，租赁面积占比16%，租金单价204元/平方米/月。其他租户包括慕尼黑再保险公司、美迈斯律师事务所、普衡律师事务所、农银金融租赁等。
• 租金增长：近三年租金保持稳定增长，新/重续租约租金均高于已出租单位租金。

商业物业（in01商场）

• 建筑面积：4.45万平方米
• 入驻品牌：包括爱马仕、卡地亚、LV、GUCCI等一线品牌，其中LV和Dior为全国首家，GUCCI为京城首家男装专卖店。
• 出租率：近三年均高于90%，平均出租率94%。
• 租金水平：月均租金603元/平方米，首层租金达1,052元/平方米。

酒店物业（柏悦酒店）

• 建筑面积：4.16万平方米
• 品牌优势：凯悦集团旗下超五星品牌“柏悦”，为大中华地区首家柏悦酒店。
• 运营情况：年均入住率66% - 67%，平均房价近2,000元/晚，各部门总收入稳定在2.5亿元左右。
• 租金增长：预计2016-2020年平均房价年增长约2.1%，2021-2025年增长约1.5%。

增信主体与参与方

• 原始权益人：中国银泰投资有限公司
• 增信主体：中国银泰、北京国俊
• 优先收购权人：中国银泰、北京国俊
• 参与方：
  • 信托受托人：昆仑信托有限责任公司
  • 托管人：中国民生银行股份有限公司
  • 监管银行：中国民生银行股份有限公司杭州分行朝晖支行
  • 法律顾问：北京市海问律师事务所
  • 信用评级机构：中诚信证券评估有限公司
  • 资产评估机构：戴德梁行
  • 会计师事务所：瑞华会计师事务所
  • 现金流预测机构：中发国际资产评估有限公司
  • 登记托管机构：中国证券登记结算有限责任公司上海分公司

风险与缓释机制

与基础资产相关的风险

1. 基础资产现金流不足风险：若银泰置业未能按时足额偿还贷款，可能影响证券持有人收益。
2. 租金收入波动风险：写字楼和商业部分租金收入波动可能对收益造成影响。
3. 优先收购权人支付权利维持费不足风险：若权利维持费未能及时支付，可能影响优先B类和C类证券持有人收益。
4. 现金流预测偏差风险：预测可能与实际现金流产生偏差，影响收益。

缓释措施：

• 增信主体提供抵押、质押和保证担保
• EBITDA超额覆盖及现金流加速归集机制
• 优先A类、B类、C类证券的结构化分层
• 严格监管和账户管理

与专项计划相关的风险

1. 原抵押权未解除风险：若抵押权未如期解除，可能影响计划运作。
2. 增信主体信用风险：若增信主体无法履行义务，可能对计划产生不利影响。
3. 流动性风险：资产支持证券在二级市场交易流动性有限。
4. 无法退出专项计划风险：若增信主体未及时买入差额，可能影响持有人退出。

缓释措施：

• 增信主体提供流动性支持
• 若无法支付，需支付违约金
• 临时开放程序及优先收购权行使机制
• 管理人提前通知并采取措施

宏观风险

1. 利率风险：市场利率波动可能影响证券市场价格。
2. 法律政策风险：政策变化可能对计划产生影响。
3. 税务风险：未来税法变化可能增加持有人税务负担。

缓释措施：

• 预期收益率已考虑利率波动影响
• 管理人加强政策研究和沟通
• 税收中性原则预期继续执行

技术与操作风险

1. 技术风险：系统故障可能影响交易进行。
2. 操作风险：操作失误可能引发风险。

缓释措施：

• 参与机构技术能力强，有应急预案
• 各方设有严密的内部控制措施

不可抗力风险

• 若发生自然灾害、政治或经济不可抗力，可能影响计划运作。

缓释措施：

• 管理人将积极应对，协商是否终止计划或延迟义务履行

投资价值

• 区位优势：位于北京国贸CBD核心区域，交通便利，周边环境优质。
• 建筑品质：由美国约翰·波特曼设计，为地标性建筑。
• 高端管理：由第一太平戴维斯管理写字楼，凯悦国际管理酒店。
• 出租率高：写字楼出租率96%，商业出租率97%，酒店入住率66%以上。
• 租金收入稳定增长：写字楼、商业及酒店租金收入均有稳定增长趋势。
• EBITDA超额覆盖：正常情况下，EBITDA对优先A类证券覆盖倍数为1.31-1.40倍，对B、C类证券覆盖倍数为0.44-0.65倍，由增信主体权利维持费补足。
• 压力测试：即使EBITDA下跌24%，优先A类证券仍能保持1倍覆盖。

信息披露

• 披露内容：包括年度资产管理报告、年度托管报告、物业运营报告、审计报告、收益分配报告、跟踪评级报告、清算报告等。
• 披露方式：上海证券交易所网站、恒泰证券公司网站。
• 披露时间：按季度、年度或事件发生后及时披露。

结构化分层与现金流管理

• 结构化分层：优先A类优先于B类和C类受偿。
• 现金流管理：
  • 项目公司设立监管账户，用于接收和分配运营收入。
  • 项目公司需每月提交预算表，管理人和监管银行监督资金划付。
  • 增信主体需支付保证金，以确保EBITDA覆盖目标值的1.3倍。

产品优势

• 地理位置优越：位于朝阳区建国门外大街2号院，毗邻多条主干道及地铁站，交通便利。
• 资产价值高：目标资产估值105.19亿元，折合6.08万元/平方米。
• 经营稳定：各部分租金收入及EBITDA均保持稳定增长，运营现金流充足。
• 多元化租户：写字楼租户以跨国企业为主，商业租户为国际一线品牌，酒店为超五星品牌。
• 安全保障措施：包括抵押、质押、保证担保及流动性支持。

总结

北京银泰中心资产支持专项计划依托优质物业资产，结合结构化分层、多重增信措施及完善的现金流管理机制，为投资者提供了较为安全的投资环境。尽管存在一定的市场、政策及操作风险，但通过严格的监管、流动性支持及应急预案，能够有效缓释风险，保障投资者利益。该计划适合追求稳定收益的机构投资者，如银行理财、券商资管等。